인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 19층 1901호입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 170,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2021.06.29 전입·확정일자를 갖춘 김범규의 210,000,000원 임차권입니다. 을구 1번 주택임차권은 2023.08.18 등기됐고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 170,100,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,181,400원을 먼저 제외한 166,918,600원이 김범규에게 배당되고, 보증금 부족분 43,081,400원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 낙찰가와 인수액을 합친 213,181,400원입니다. 이 유형은 유찰로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 커지는 구조여서, 최저가 하락만 보고 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 19층1901호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 19층 1901호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.09.30 접수된 주택도시보증공사의 갑구 4번 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.08.18의 을구 1번 김범규 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상 전입자를 따로 봐야 한다
현황조사와 문건접수에는 김범규 외에도 다수의 전입자가 확인됩니다. 다만 김범규를 제외한 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 확정적인 인수액을 계산할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 2025.02.12 | 대항력 가능·미상 |
| 김범규 | 2021.06.29 | 210,000,000원 | 2023.08.18 | 대항력 우선변제 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 2025.02.20 | 대항력 가능·미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 2025.03.07 | 대항력 가능·미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 가능·미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 표면 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 이 비율만으로는 이 사건의 경제성을 설명할 수 없습니다. 현재 회차에는 김범규 임차보증금의 미배당액 43,081,400원이 추가되어 실질취득이 213,181,400원으로 올라갑니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
실거래 범위는 233,000,000원에서 258,000,000원입니다. 감정가 243,000,000원은 이 범위 안에 있고, 현재 회차의 실질취득 213,181,400원은 표면 최저가보다는 높지만 최근 거래금액보다 낮습니다. 다만 이 비교는 김범규의 확인된 인수액만 반영한 것입니다. 다른 전입자의 보증금이 확인돼 추가 인수가 발생하면 실제 부담은 더 커질 수 있으므로, 170,100,000원이라는 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 김범규 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김범규 보증금은 210,000,000원 중 166,918,600원만 배당되는 가정이며, 부족분 43,081,400원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 경매 진행·등기 변동
2025.01.17 효성중공업 주식회사를 채권자로 한 2025타경504074 강제경매개시결정이 등기됐으나, 2026.05.27 기각결정이 있었고 2026.06.09 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 2026.06.23 주택도시보증공사를 채권자로 하는 2026타경504967 강제경매개시결정이 다시 등기돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근에 위치하며 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 사용승인일 2021.01.27의 철근콘크리트구조 아파트이며 승강기·CCTV·지하주차장·지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김범규 임차권. 보증금 210,000,000원, 전입·확정일자 2021.06.29, 배당요구가 확인됩니다. 배당 부족분은 매수인이 인수합니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 170,100,000원에 인수 43,081,400원을 더한 213,181,400원을 기준으로 봐야 합니다.
- 추가 전입자. 김범규 외 전입자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 유찰 착시. 2회·3회 유찰 시에도 김범규 보증금의 미배당분이 커져 총 부담이 210,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 사건 상태. 2025타경504074의 기각·말소와 2026타경504967의 후속 경매개시결정을 법원 최신 문서와 반드시 대조해야 합니다.
- 금지사항등기. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 존재하므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “170,100,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 물건의 표면 최저가는 170,100,000원이지만, 확인된 선순위 임차권만 반영해도 현재 회차 실질취득은 213,181,400원입니다. 김범규의 210,000,000원 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조라 유찰 자체가 곧바로 큰 폭의 실질가격 하락을 뜻하지 않습니다. 더 중요한 변수는 김범규 외 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 이 사건은 표면 할인율보다 선순위 임차관계 확인이 우선이며, 추가 인수위험이 정리되기 전까지는 최저가만 근거로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
