인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2104호 아파트입니다. 감정가는 238,000,000원이고 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가격은 116,620,000원입니다. 표면 가격만 보면 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원의 47.0%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 일반적인 ‘저가 아파트 경매’로 보면 안 됩니다. 현황조사상 20명의 전입자가 확인되고, 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 범위와 낙찰자 승계액을 확정할 수 없는 구조입니다.
특히 보증금이 알려지지 않은 상태에서는 실질취득가 = 낙찰가 + 미배당 승계액이라는 기본식의 두 번째 항을 계산할 수 없습니다. 만약 대항력이 인정되는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 존재한다면 그만큼 매수인 부담이 늘어납니다. 따라서 최저가 116,620,000원과 시세를 단순 비교해 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 21층2104호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 116,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 효성중공업 주식회사 / 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 23,324,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 전입자들이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.09.30 접수된 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 2024.11.06 가압류, 2025.01.17 강제경매개시결정, 2026.02.02 압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 20명, 보증금·확정일자 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
배당요구 접수가 확인되는 사람은 박혜영(2025.02.12), 송영반(2025.02.20), 조문지(2025.02.25), 진복희(2025.03.07), 홍태의(2025.03.21)입니다. 그러나 배당요구 사실만으로 매수인 승계액을 계산할 수는 없습니다. 각자의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계 및 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘실질취득’ 비교가 먼저
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인일 2021.01.27인 아파트입니다. 대상 면적 39.882㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 실거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 47.0%입니다. 하지만 실제 비교 대상은 최저가 단독이 아니라 최저가에 미배당 임차보증금을 더한 실질취득가입니다. 보증금 규모가 확인되지 않은 현재는 116,620,000원을 ‘실질취득가’로 확정하거나, 이를 근거로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 114,187,320원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 효성중공업 주식회사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당계산상 채권자 총 청구액은 10,833,351,063원, 채권자 배당액은 114,187,320원, 미배당액은 10,719,163,743원입니다. 이 계산에는 보증금과 우선순위가 확인되지 않은 임차인들의 최종 배당관계가 확정 반영됐다고 볼 수 없으므로, 매수인 인수액을 0원으로 단정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 더 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 116,620,000원 · 감정가 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 81,634,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 57,143,800원 · 감정가 24% |
유찰이 한 번 더 진행되면 가격은 81,634,000원, 그 다음은 57,143,800원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가가 내려가는 만큼 실제 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 승계액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27. 승강기·방범용 CCTV·지하주차장·지역난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 1,669세대 단지이고 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 일반 매매가격보다 임차권리 확인이 선행돼야 환금성과 적정 입찰가를 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 20명 각각의 보증금, 실제 점유관계, 확정일자, 전입 유지 여부를 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본과 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부만으로 판단 금지. 배당요구가 확인되는 5명뿐 아니라 나머지 전입자의 대항력과 승계 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 응찰가를 정할 때는 낙찰가에 미배당 승계보증금을 더한 금액을 247,875,000원 최근 평균 및 254,000,000원 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 매수신청보증금 20%. 현재 회차 입찰에는 23,324,000원이 필요합니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 등기부에는 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 특히 임차인 20명의 보증금과 배당순위가 확정되기 전에는 제공된 채권자 배당표의 매수인 인수 0원 수치를 최종 결론으로 사용하지 않아야 합니다.
맺으며 — “47% 할인”보다 20명의 보증금이 먼저다
감정가 238,000,000원이 116,620,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 247,875,000원과 비교하면 표면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건은 가격부터 볼 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 20명이고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 숫자만으로 매수인 인수액이나 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
결론은 ‘가격 매력 판단 보류, 임차권리 확인 우선’입니다. 대항력과 보증금이 정리돼 승계액이 0원 또는 제한적이라는 사실이 확인돼야 비로소 116,620,000원이라는 최저가가 의미를 갖습니다. 반대로 상당한 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득가는 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
