인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 2층 201호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 161,000,000원까지 내려왔고, 같은 면적의 최근 실거래 평균은 247,875,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 임차권과 점유관계입니다. 을구 1번 두창균의 주택임차권은 보증금 170,000,000원, 전입 2021.09.14, 확정일자 2021.08.02로 말소기준보다 앞서며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 3,054,000원을 먼저 제외한 뒤 두창균에게 157,946,000원이 배당되고, 보증금 잔액 12,054,000원이 남습니다. 따라서 확인된 취득원가는 최저가 161,000,000원이 아니라 173,054,000원입니다. 이후 회차에서 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 두창균만 놓고 본 총비용은 계속 약 1.7억원대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 2층201호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 2층 201호 · 지상21층 건물 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 사용승인 / 단지규모 | 2021.01.27 · 1,669세대 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 등기상 절차 변화 | 2025타경504074 강제경매개시결정 2026.06.09 말소 · 2026.06.23 주택도시보증공사 2026타경504968 강제경매개시결정 |
| 주요 임차권 | 두창균 · 보증금 170,000,000원 · 전입 2021.09.14 · 확정일자 2021.08.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이보다 앞선 2023.11.01 을구 1번 두창균의 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재돼 있고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 2024.09.30 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인·점유관계 — 두창균 외 20명은 금액이 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없습니다. 조사 명단은 총 21명이며, 이 중 두창균만 보증금·확정일자·임차권등기와 우선변제권이 구체적으로 확인됩니다. 나머지 20명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 두창균 | 2021.09.14 | 2021.08.02 | 170,000,000원 | 2023.11.01 | 有 | 有 | 12,054,000원 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 65.0%이지만, 선순위 임차권을 무시한 숫자입니다. 현재 회차에서 두창균의 미배당 보증금까지 더한 확인분 실질취득 173,054,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 69.8%, 최신 거래 254,000,000원의 약 68.1%입니다. 다만 이 비교 역시 보증금 미상 20명의 추가 인수 가능성을 반영하지 못한 값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 두창균 보증금 | 170,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 두창균에게 157,946,000원이 배당되고 보증금 부족분 12,054,000원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자 20명의 추가 인수액 역시 반영되지 않았습니다.
회차가 내려가도 두창균 기준 총비용은 비슷하다
| 회차 | 매각가 | 두창균 승계 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 161,000,000원 | 12,054,000원 | 173,054,000원 |
| 2회 유찰 시 | 112,700,000원 | 59,677,800원 | 172,377,800원 |
| 3회 유찰 시 | 78,890,000원 | 92,930,020원 | 171,820,020원 |
낙찰가는 161,000,000원 → 112,700,000원 → 78,890,000원으로 내려가지만, 두창균의 미배당 승계액은 12,054,000원 → 59,677,800원 → 92,930,020원으로 커집니다. 그래서 알려진 임차권만 반영한 실질취득은 각각 173,054,000원 · 172,377,800원 · 171,820,020원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건은 유찰가 자체보다 인수금액을 함께 봐야 하는 전형적인 대항력 임차권 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근이며 주변으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있으며 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 사용승인일 2021.01.27의 철근콘크리트구조 아파트로, 승강기·방범용 CCTV·지하주차장·열병합 지역난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 가격 범위는 233,000,000원~258,000,000원, 평균은 247,875,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건 상태부터 재확인. 2025타경504074 강제경매개시결정은 2026.05.27 기각결정 뒤 2026.06.09 말소됐고, 2026.06.23 주택도시보증공사의 2026타경504968 강제경매개시결정이 새로 등기돼 있습니다.
- 두창균 잔액 인수. 현재 회차 161,000,000원 가정에서는 배당 후 12,054,000원이 남아 매수인이 인수합니다. 최저가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 추가 20명 확인. 전입일은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계액을 확정할 수 없습니다. 개별 임대차계약과 배당요구 내역 확인이 핵심입니다.
- 민간임대주택 부기. 소유권보존등기에 민간임대주택 의무 관련 금지사항이 부기돼 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 2026.01.30 국 압류가 등기돼 있고, 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·현재 사건번호의 매각공고를 서로 대조한 뒤 총 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “1.61억”이 아니라 “인수까지 합친 총액”을 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 230,000,000원에서 161,000,000원까지 내려온 1회 유찰 아파트이고, 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원과 비교하면 가격 차이가 큽니다. 그러나 선순위 임차권 두창균의 보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 확인분 실질취득은 173,054,000원입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 알려진 임차권만 반영한 총비용은 172,377,800원·171,820,020원으로 약 1.7억원대에 머뭅니다.
더 중요한 것은 그 다음입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유·전입 명단 20명이 별도로 있어 최종 인수액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 또한 2025타경504074 경매개시결정은 기각으로 말소된 뒤 2026타경504968이라는 새 강제경매가 등기됐습니다. 따라서 이 물건은 확인된 가격만 보면 시세 아래지만, 권리와 절차가 확정되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없는 사건입니다. 승부처는 추가 점유자 20명의 임대차관계와 현재 유효한 매각절차를 얼마나 정확히 확정하느냐에 있습니다.
