인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2105호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 166,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 할인율을 계산하면 권리관계를 잘못 읽게 되는 유형입니다. 을구 1번 임차권자 신범준은 보증금 200,000,000원, 전입 2022.06.16, 확정일자 2022.05.24이고, 임차권등기는 2024.07.17 접수됐습니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리여서 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 166,600,000원을 기준으로 집행비용 3,132,400원을 먼저 제외하면 신범준에게 예상되는 배당은 163,467,600원입니다. 보증금 200,000,000원 중 36,532,400원이 미배당이므로, 매수인의 확인 가능한 실질 부담은 166,600,000원 + 36,532,400원 = 203,132,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 늘어나므로 실질취득가는 약 2억원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 21층 2105호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 제공 사건 매각기일 | 2026.06.18 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 단지 규모 | 1,669세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 2억 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 접수된 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 신범준의 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 미배당액을 매수인이 인수합니다. 반면 2024.11.06 이후 가압류, 국세 압류, 이후 경매개시결정과 2026.08.19 가압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 21명, 그중 20명 보증금 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없으며, 목록상 실제 임차인·점유자는 21명입니다. 신범준을 제외한 20명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 20명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 서로의 보증금을 임의로 합산해서도 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신범준 | 2022.06.16 | 200,000,000원 | 2022.05.24 | 2024.07.17 | 有 | 有 | 없음 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 본다
같은 단지 계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 현재 최저가 166,600,000원만 시세와 비교하면 67.2%이지만, 이 물건은 그렇게 보면 안 됩니다. 신범준의 미배당 보증금 인수를 더한 확인분 실질취득가 203,132,400원을 기준으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 247,875,000원 |
확인분 실질취득가 203,132,400원은 최근 12개월 평균 247,875,000원의 약 81.9%, 최신 거래 254,000,000원의 약 80.0%입니다. 확인된 신범준 임차권만 놓고 보면 최근 거래가격 아래이지만, 보증금 미상 전입자 20명의 추가 인수 가능성은 이 금액에 포함되지 않았습니다. 따라서 81.9%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 신범준 보증금 | 200,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 신범준 임차보증금 일부만으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신범준의 미배당액 36,532,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원과 체육관이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있으며 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 사용승인 2021.01.27, 철근콘크리트구조 지상 21층 건물이며 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대. 분석 대상 전용면적 39.882㎡와 실거래 비교 면적 39.88㎡가 일치합니다.
- 실거래 범위. 최근 12건은 233,000,000원에서 258,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 247,875,000원입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 위반건축물은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2025 사건 상태 확인. 2025타경504074 경매개시결정은 2026.06.09 말소됐고, 2026.07.08에는 2026타경505432가 새로 개시됐습니다. 현재 사건번호와 매각일정을 다시 대조해야 합니다.
- 신범준 인수액 반영. 현재 회차 기준 확인 인수액 36,532,400원을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 미상 전입자 20명 확인. 각 사람의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 독립 임대차 관계를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 놓아서는 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 최저가가 낮아져도 신범준의 미배당 인수액이 늘어 실질취득 확인분은 202,432,680원·201,869,412원 수준에 머뭅니다.
- 민간임대 금지사항등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 실제 배당과 신범준 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·문건접수 내역과 현재 경매 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.666억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 현재 최저가는 166,600,000원이지만, 선순위 신범준 임차권 때문에 확인 가능한 실질취득가는 이미 203,132,400원입니다. 2회·3회 유찰이 되더라도 신범준의 미배당 인수가 커져 실질 부담은 약 2억원에 가깝게 유지됩니다. 이 확인분만 놓고 보면 최근 12개월 평균 247,875,000원보다 낮지만, 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자 20명이 남아 있어 가격 차이를 곧바로 수익 여력으로 해석할 수 없습니다.
여기에 2025타경504074의 경매개시결정은 이미 기각을 원인으로 말소됐고, 2026.07.08에는 주택도시보증공사가 채권자인 2026타경505432가 새로 개시됐습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차인별 보증금과 현재 경매절차를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 알려진 2억원 임차권만 계산하고 나머지 전입자를 무시하는 접근은 위험합니다.
