인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 504호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 168,000,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 247,875,000원의 67.8%라 상당한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 임차권자 이재성의 보증금이 180,000,000원이고 전입일·확정일 모두 2021.03.29로 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 168,000,000원을 기준으로 집행비용 3,152,000원을 먼저 빼면 이재성에게 돌아갈 금액은 164,848,000원이고, 보증금 중 15,152,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 매수인의 현금부담은 낙찰가와 인수액을 합쳐 183,152,000원입니다. 2회 유찰 시에는 117,599,999원+64,846,401원, 3회 유찰 시에는 82,319,999원+99,561,761원으로, 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 커져 총부담은 약 1.8억원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 5층 504호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 116동 5층 · 사용승인 2021.01.27 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 사건 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 사건상 매각기일 | 2026.06.18 |
| 절차 변동 | 2025타경504074 경매개시등기는 2026.05.27 기각결정 후 2026.06.09 말소 · 2026.06.19 주택도시보증공사 신청의 2026타경504906 강제경매개시결정 등기 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그 전에 설정됐던 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다. 이후 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 채권이 아니라 기준권리보다 앞서 전입한 임차인·점유자들입니다.
특히 이재성은 전입일과 확정일이 모두 2021.03.29, 점유개시는 2021.04.02이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 2025.05.08 임차권등기까지 완료돼 있으며, 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다. 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 인수 1명, 추가 19명은 금액 미상
현황상 임차인·점유자는 20명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없습니다. 다만 이재성을 제외한 19명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일이 기준권리보다 빠르다는 사실만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 / 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 180,000,000원 / 2021.03.29 | 2025.05.08 | 대항력 有 | 有 | 15,152,000원 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 / 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 / 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 / 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
동일 단지 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 감정가 240,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 168,000,000원이 아니라 대항력 임차인의 인수까지 합친 실질취득비용입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최신 거래 254,000,000원, 최근 12개월 평균 247,875,000원과 비교하면 현재 확인되는 실질취득비용 183,152,000원은 각각 약 72.1%, 73.9% 수준입니다. 따라서 확인된 이재성 보증금만 놓고 보면 가격 여지는 존재합니다. 다만 이 비율은 다른 19명의 추가 인수액을 반영하지 않은 숫자입니다. 그들의 보증금 승계가 확인되면 실질취득비용은 그만큼 올라가므로, 현재의 가격 할인폭을 확정적 메리트로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 이재성 보증금 | 180,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 3,152,000원과 이재성 164,848,000원이 매각대금을 모두 소진합니다. 이재성 보증금 부족분 15,152,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 이재성 인수액 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 168,000,000원 | 15,152,000원 | 183,152,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 117,599,999원 | 64,846,401원 | 182,446,400원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 82,319,999원 | 99,561,761원 | 181,881,760원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근이며 주변에 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 2021.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로 승강기·CCTV·지하주차장·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,669세대 단지이고 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래가 233,000,000원~258,000,000원 사이에서 12건 확인됩니다.
- 위반건축. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용으로 계산. 현재 최저가 168,000,000원이 아니라 이재성 미배당 인수를 포함한 183,152,000원을 최소 출발점으로 봐야 합니다.
- 19명의 임대차 원문 확인. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 및 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰되어 낙찰가가 내려가도 이재성 인수액은 64,846,401원·99,561,761원으로 증가해 총부담은 약 1.8억원에 수렴합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2025타경504074 경매개시등기는 기각·말소됐고, 2026.06.19 별도 사건 2026타경504906의 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항등기의 현재 효력과 경매취득 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당순위와 인수액은 원문 배당자료와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수 총액’을 확정해야 한다
이 물건은 감정가 240,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 168,000,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원만 비교하면 가격 차이가 큽니다. 하지만 이 사건은 168,000,000원짜리 물건이 아닙니다. 대항력 있는 이재성의 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 확인 실질부담은 183,152,000원이고, 추가 유찰이 되더라도 총부담은 약 1.8억원 부근에 고정됩니다.
그럼에도 이재성만 확인하면 끝나는 사건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 다른 19명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 열려 있습니다. 더구나 2025타경504074 경매개시등기는 기각·말소됐고 이후 별도 2026타경504906이 개시돼 절차 자체도 다시 확인해야 합니다. 최근 시세 대비 가격 여지는 분명하지만, 그 할인폭을 평가하기 전에 임차인별 보증금·대항력·배당·승계액을 먼저 확정해야 하는 C등급 고난도 물건입니다.
