166,600,000원
+ 16,532,400원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 403호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 후순위 가압류의 규모보다 말소기준보다 앞선 임차권이 훨씬 중요합니다. 박세원은 2021.10.21. 전입, 2021.10.12. 확정일자를 갖고 있으며 2023.11.30. 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.09.30. 주택도시보증공사의 가압류입니다.
현재 매각가를 166,600,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 3,132,400원을 먼저 제하고 박세원에게 163,467,600원이 배당됩니다. 보증금에서 부족한 16,532,400원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가 238,000,000원이 166,600,000원까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 4층403호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 2021.01.27. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
말소기준권리는 2024.09.30. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 그 이전인 2023.11.30. 박세원의 주택임차권등기가 존재하므로 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리와 성격이 다릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
또한 2022.02.11. 소유권보존등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항등기가 부기되어 있습니다. 이 기재의 현재 효력과 매수인에게 미치는 영향도 등기 원문과 매각조건을 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 — 박세원 외 미상 권리가 가장 큰 변수
현황조사와 문건접수에는 박세원 외 다수의 점유자가 확인됩니다. 박세원은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 전입일이 말소기준권리보다 앞서더라도 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 추가 인수금액은 현재 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021-09-16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 진복희 | 2021-10-29 | 미상 | 미상 | 2025-03-07 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박혜영 | 2021-06-28 | 미상 | 미상 | 2025-02-12 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 정종헌 | 2021-10-19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김민희 | 2021-10-19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이현주 | 2021-11-15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김인권 | 2021-09-28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박선영 | 2023-12-06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이재성 | 2021-03-29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김송종 | 2021-10-07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 홍태의 | 2021-10-29 | 미상 | 미상 | 2025-03-21 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김선옥 | 2022-08-11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김정화 | 2022-10-07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 정중상 | 2023-06-05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 조문지 | 2021-02-22 | 미상 | 미상 | 2025-02-25 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이진우 | 2021-04-19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이수정 | 2021-10-06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 송영반 | 2021-08-06 | 미상 | 미상 | 2025-02-20 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박주원 | 2021-09-01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 김혁곤 | 2021-05-27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 박세원 | 2021-10-21 | 180,000,000원 | 2021-10-12 | 2023-11-30 | 대항력 있음우선변제 있음승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 67.2%가 곧 실질취득가 67.2%는 아니다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원입니다. 최저매각가 166,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.2%지만, 이 비율은 인수금액을 넣지 않은 낙찰가 단독 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
박세원만 반영한 현재 회차 실질취득은 166,600,000원 + 16,532,400원입니다. 이 수준은 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교에는 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 추가 인수 가능성이 포함되어 있지 않으므로, 현재 단계에서 이 차액 전부를 안전한 가격 메리트로 볼 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 박세원 예상 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 166,600,000원 | 16,532,400원 | 166,600,000원 + 16,532,400원 |
| 2회 유찰 시 | 116,620,000원 | 65,812,680원 | 116,620,000원 + 65,812,680원 |
| 3회 유찰 시 | 81,634,000원 | 100,235,412원 | 81,634,000원 + 100,235,412원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 박세원 보증금 | 180,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박세원 보증금 중 163,467,600원이 배당되고 16,532,400원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 후순위 채권자에게는 현재 가정 매각가에서 배당 여력이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·각급 학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 21층, 사용승인일 2021.01.27.이며 승강기·방범용 CCTV·지하주차장·지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대이며 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박세원 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 배당 부족액이 달라지므로 낙찰가별 인수액을 다시 계산하세요.
- 미상 점유자 확인. 박세원 외 점유자의 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 총 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 박세원 임차권의 인수 문구와 다른 점유자에 관한 매각조건을 직접 확인하세요.
- 사건 진행 상태 확인. 2025타경504074 경매개시결정 말소와 2026타경504970 신규 경매개시결정이 함께 확인되므로 현재 유효한 사건·매각기일을 대조하세요.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2022.02.11. 부기된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 기재의 현재 효력을 확인하세요.
- 가격 판단 기준. 최저가 166,600,000원 자체가 아니라 낙찰가와 모든 인수금액을 합친 실질취득가를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
감정가 238,000,000원이 한 차례 유찰되어 166,600,000원까지 내려왔고, 동일 평형 최근 12개월 평균은 247,875,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 박세원 보증금 180,000,000원 중 현재 회차에서 16,532,400원이 매수인 인수로 남고, 유찰이 더 진행되면 낙찰가 하락만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
더 중요한 것은 박세원 외 다수 점유자의 보증금·확정일자가 미상이라는 사실입니다. 이 권리들이 정리되지 않은 상태에서는 총 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다. 확인된 박세원 인수만 반영하면 최근 시세보다 낮지만, 미상 임차관계를 해소하기 전까지 그 가격 차이를 확정적인 메리트로 판단하기 어렵습니다.
