인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 7층 701호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 170,100,000원입니다. 그러나 이 사건은 “감정가의 70%”라는 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 등기된 임차권자 이나래는 2021.02.19 전입·점유, 같은 날 확정일자를 갖고 있고 보증금은 210,000,000원입니다. 매각대금에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
제시된 배당 가정에서는 최저가 170,100,000원 중 집행비용 3,181,400원을 먼저 제하고 이나래에게 166,918,600원이 배당됩니다. 남는 보증금 43,081,400원이 매수인에게 넘어오므로, 확인된 실질취득액은 170,100,000원 + 43,081,400원 = 213,181,400원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 임차보증금 미배당분이 커져, 제시된 시나리오상 총 부담은 약 2.12억~2.13억원으로 보증금 2.10억원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 7층 701호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 지상 21층 건물 내 7층 |
| 사용승인 / 단지 | 2021.01.27 · 계양효성해링턴플레이스 1,669세대 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 사건 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 표기 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 선언된 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 이나래 임차권은 전입·확정일자가 2021.02.19, 임차권등기가 2023.03.29로 말소기준보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 210,000,000원이 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
임차관계 — 등기 임차권 1명 + 보증금 미상 전입자 20명
조사된 임차관계는 모두 21명입니다. 이 중 이나래는 보증금·전입·확정일자와 임차권등기가 확인되어 대항력과 우선변제 구조가 명확합니다. 나머지 20명은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나래 | 2021.02.19 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 2023.03.29 | 없음 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.25 | 없음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.12 | 없음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.20 | 없음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.07 | 없음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.21 | 없음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 68.6%가 아니라 실질취득 86.0%로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월 254,000,000원이고, 이 물건과 같은 7층 거래도 2026년 2월 250,000,000원에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
표면 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 이 숫자는 선순위 임차보증금 인수를 반영하지 않습니다. 확인된 인수액까지 더한 213,181,400원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균의 86.0%, 최신 거래 254,000,000원의 83.9%입니다. 같은 7층 250,000,000원 거래와 비교하면 36,818,600원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 이나래 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 이나래 보증금 중 43,081,400원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 후순위 채권자들의 제시된 총 채권액은 15,333,351,063원이며 배당 여력이 없습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 이나래 미배당·인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 43,081,400원 | 213,181,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 93,396,981원 | 212,466,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 83,348,999원 | 128,551,283원 | 211,900,282원 |
핵심은 이 표입니다. 낙찰가가 170,100,000원에서 119,069,999원, 다시 83,348,999원으로 떨어져도 임차보증금 인수액이 43,081,400원 → 93,396,981원 → 128,551,283원으로 증가합니다. 그 결과 확인된 총 부담은 213,181,400원 → 212,466,980원 → 211,900,282원으로 큰 차이가 없습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 최저가만 낮아지는 것이 곧 실질취득가의 하락을 뜻하지 않는 전형적인 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 2021.01.27 사용승인. 승강기·방범용 CCTV·지하주차장· 지역난방 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,669세대 아파트이고 전용 39.88㎡ 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 233,000,000원~258,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이나래 보증금 잔액을 최저가와 분리해 계산하지 말 것. 현 회차 기준 170,100,000원 + 43,081,400원 = 213,181,400원이 확인된 실질취득액입니다.
- 유찰이 추가돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조 확인. 2회 유찰 시 212,466,980원, 3회 유찰 시 211,900,282원으로 보증금 210,000,000원 근처에서 유지됩니다.
- 나머지 20명의 임대차계약 원본 확인. 전입일만으로 대항력을 단정할 수 없으므로 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 각각 특정해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2022.02.11 기재된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 매각조건과 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 경매 진행상태 확인. 2025.01.17의 2025타경504074 강제경매개시결정은 2026.05.27 기각결정 후 2026.06.09 등기가 말소됐고, 2026.06.23에는 주택도시보증공사에 의한 2026타경504971 강제경매개시결정이 새로 등기되어 있습니다. 표기 매각기일 2026.06.18과 함께 현재 진행 사건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 후순위 채권과 세금. 계양세무서 압류와 다수 가압류가 기재되어 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.70억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 최저매각가는 170,100,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원의 68.6%에 불과하지만, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액 43,081,400원을 더하면 확인된 실질취득액은 213,181,400원입니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 커져 총 부담은 약 2.12억원대로 유지됩니다.
그 2.12억~2.13억원 자체는 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 문제는 그 금액이 최종 총액인지 아직 확정할 수 없다는 점입니다. 조사된 21명 중 보증금·확정일자가 명확한 사람은 이나래이고, 나머지 20명은 전입일만 확인된 상태여서 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 데 있지 않고, 다수 임차관계를 하나씩 해소해 실제 인수총액을 확정하는 것입니다.
