인천지방법원 2025타경504074. 계양구 서운동의 계양효성해링턴플레이스 116동 503호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 2억 4,000만원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 1억 6,800만원으로 낮아진 물건입니다. 그러나 등기부 을구에는 박지안의 주택임차권 180,000,000원이 먼저 자리하고 있습니다. 임차권등기일은 2023.10.25, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류일은 2024.09.30입니다. 해당 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 최저가가 감정가보다 크게 내려갔다는 사실만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액을 박지안에게 배당한다고 가정하면 부족분은 15,152,000원입니다. 표시 최저가에 이 금액을 더한 183,152,000원이 우선적으로 비교해야 할 실질취득액입니다. 여기에 다른 전입자들의 호실·점유관계와 별도 권리가 확인되지 않았다는 문제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매 · 기존 개시결정 말소) |
|---|---|
| 추가 등기 사건 | 2026타경504972 · 주택도시보증공사 강제경매개시결정 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 5층 503호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 116동 5층 503호 |
| 감정가 / 표시 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 표시 매각기일 | 2026.06.18 (기존 사건 · 현재 유효 여부 재확인 필요) |
| 기존 경매 채권자 | 효성중공업 주식회사 |
| 추가 경매 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 기재 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 등기상 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 소유권보존 | 2022.02.11 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 · 4,587,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 박지안 · 180,000,000원 · 미배당 보증금 매수인 인수 |
| 등기 특이사항 | 민간임대주택 관련 금지사항등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 접수된 주택도시보증공사의 갑구 4번 가압류입니다. 이보다 뒤의 가압류와 압류, 후순위 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 반면 박지안의 을구 1번 임차권은 말소기준보다 먼저 등기된 권리입니다. 명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정된 임차권과 호실 미확인 전입자 구분
등기부상 이 호실에 직접 연결되는 임차권자는 박지안입니다. 전입신고와 점유개시는 2021.09.24, 확정일자는 2021.08.11이며, 임차권등기는 2023.10.25 접수되었습니다. 말소기준보다 앞서는 권리이고 배당요구 및 우선변제권 행사 내역이 확인됩니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박지안 503호 39.882㎡ 전부 |
2021.09.24 2021.08.11 |
180,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
잔액 승계
미배당 추정 15,152,000원 |
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력·인수 판정 |
|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 2025.03.07 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 2025.02.12 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 2025.03.21 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 2025.02.25 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 2025.02.20 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 확인 필요 | 호실 미확인 · 대항력 가능·미상 |
위 전입자들은 본 호실에 대한 실제 점유와 임대차계약의 연결관계가 확정되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 다른 전입자도 실제 점유 호실, 확정일자, 배당순위 및 매수인 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다. 임대차보증금은 박지안의 확인된 금액 외에는 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
계양효성해링턴플레이스 동일 면적 약 39.88㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 최저가 168,000,000원은 최근 평균의 67.8%이지만, 이 숫자는 선순위 보증금 인수를 반영하지 않은 비율입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최근 거래 범위는 233,000,000~258,000,000원입니다. 표시 최저가에 선순위 임차권 인수 추정액을 더한 실질취득액 183,152,000원은 최근 평균보다 64,723,000원 낮으며, 최신 거래 254,000,000원과 비교하면 70,848,000원 낮습니다. 다만 이 차액은 추가 권리 인수, 명도 및 기타 취득비용을 반영한 순이익이 아닙니다.
④ 예상배당표 (표시 매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,152,000원 |
| 1. 선순위 임차권 · 박지안 | 180,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표시 매각가를 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 박지안의 보증금 중 미배당액은 15,152,000원으로 추정됩니다. 후순위 일반채권 합계 15,333,351,063원에는 배당되지 않는 구조입니다. 동일 채권의 중복 청구 여부 및 실제 배당순위는 최종 배당표 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 인수액의 역관계
| 구분 | 표시 매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,000,000원 | 15,152,000원 | 183,152,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 117,599,999원 | 64,846,401원 | 182,446,400원 |
| 3회 유찰 · 감정가 약 34% | 82,319,999원 | 99,561,761원 | 181,881,760원 |
매각가가 168,000,000원에서 82,319,999원까지 내려가는 시나리오에서도 실질취득 추정액은 183,152,000원에서 181,881,760원으로 소폭 낮아질 뿐입니다. 박지안의 선순위 보증금 부족분이 그만큼 증가하기 때문입니다. 추가 유찰은 매각대금 자체를 낮출 수 있지만, 이 사건에서는 총 취득부담이 같은 비율로 떨어지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 근린공원과 체육관 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선 약 2km 지점에 인천지하철 1호선 작전역이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27. 승강기·방범용 CCTV·지하주차장·지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대 단지입니다. 비교 대상인 전용 39.88㎡ 거래는 최근 12개월 12건이며, 거래가격은 233,000,000~258,000,000원입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역과 장애물제한표면구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 민간임대 특성. 일반 아파트와 달리 민간임대주택 관련 금지사항등기가 존재합니다. 실제 권리 승계 및 처분 관련 영향은 원본 등기와 관련 서류를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 현재 사건과 매각기일 재확인. 2025타경504074 개시결정은 기각 후 말소되었습니다. 2026타경504972에 따른 현재 경매 진행 상태와 최저매각가, 매각기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 박지안의 선순위 임차권. 보증금 180,000,000원에 대한 실제 배당금과 미배당 잔액, 임차권등기 말소 조건을 확인하세요. 표시 매각가 기준 인수 추정액은 15,152,000원입니다.
- 다른 전입자 호실 대조. 박지안 외 20명의 전입기록이 503호와 관련 있는지 확인하고, 해당 호실에 연결되는 별도 임대차가 있다면 보증금·점유·확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 금지사항등기의 현재 효력, 임대의무기간, 임대료 증액 제한과 매수인 승계 여부를 확인하세요.
- 실질취득액 기준 가격 판단. 최저가 168,000,000원이 아닌 인수액을 반영한 183,152,000원을 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원 및 최신 거래 254,000,000원과 비교하세요.
- 배당 및 선순위 세금. 계양세무서의 압류, 채권자들의 청구액, 당해세와 실제 배당순위를 검토해야 합니다. 후순위 권리의 말소와 채무자의 미배당 채무는 구분해야 합니다.
- 관리비·현장 점유. 입주자대표회의의 가압류 청구금액이 4,500,000,000원으로 기재되어 있습니다. 본 호실의 관리비 체납 여부 및 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 관련 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 새로운 사건의 입찰 공고를 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.68억 ≠ 취득원가 1.68억”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차보증금을 반영한 실제 부담액입니다. 박지안의 보증금 180,000,000원은 표시 매각가보다 크며, 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 예상 배당을 적용하면 실질취득액은 183,152,000원으로, 최근 거래 평균보다 낮은 수준입니다.
그러나 이 금액을 확정 취득원가로 받아들여서는 안 됩니다. 호실 미확인 전입자들에 대한 검증이 남아 있고 민간임대주택 관련 등기도 존재합니다. 무엇보다 기존 경매개시결정이 기각·말소된 뒤 별도 강제경매개시결정이 등기되어 현재 유효한 사건과 매각 조건을 먼저 재확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 시세상 할인 가능성은 있으나, 추가 권리관계와 절차를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
