인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 3층 305호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 가격만 보면 감정가 233,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 163,100,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 구조입니다. 을구 1번 정영재의 주택임차권은 2023.11.14 등기됐고, 보증금은 180,000,000원입니다. 전입 2021.10.15, 확정일자 2021.09.10으로 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
현재 회차에서 매각대금 163,100,000원 가운데 집행비용 3,083,400원을 제외한 160,016,600원이 정영재에게 배당되고, 남는 보증금 19,983,400원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 알려진 권리만 보면 실질취득액은 163,100,000원 + 19,983,400원 = 183,083,400원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 정영재에게 배당되는 금액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 총 취득부담은 보증금 180,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 3층305호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 3층 · 지상21층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 정영재 임차권은 인수 위험이 남는다
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 반면 정영재의 임차권등기는 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에는 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차·전입 확인대상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 대항력 가능·미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 대항력 가능·미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 가능·미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 대항력 가능·미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정영재 | 2021.10.15 | 180,000,000원 | 2021.09.10 | 2023.11.14 | 대항력 우선변제 잔액 인수 |
정영재는 3층 305호 39.882㎡ 전부에 관한 주택임차권등기입니다. 나머지 전입자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 현재 최저가 163,100,000원은 최근 평균의 65.8%지만, 정영재 인수액을 포함한 현재 회차 실질취득액 183,083,400원을 기준으로 보면 약 73.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최근 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다. 알려진 정영재 인수만 반영하면 실질취득액 183,083,400원은 이 범위 아래에 있습니다. 하지만 이 비교는 보증금 미상 전입자 20명의 추가 인수 가능성이 해소된다는 전제에서만 의미가 있습니다. 이들 중 실제 대항력 있는 임차인이 확인되면 실질취득액이 올라가므로, 최저가 65.8%만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 정영재 보증금 | 180,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정영재의 보증금 부족분 19,983,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 채권자는 현재 가정 매각대금에서 배당이 없으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정영재 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 163,100,000원 | 19,983,400원 | 183,083,400원 |
| 2회 유찰 시 | 114,170,000원 | 68,228,380원 | 182,398,380원 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 101,919,542원 | 181,838,542원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등이 표시돼 있습니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상21층이며 아파트로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사건번호 재확인. 2025타경504074 개시결정은 2026.05.27 기각 후 2026.06.09 말소됐고, 2026.07.01 2026타경505246 강제경매개시결정이 새로 등기돼 있습니다.
- 정영재 인수액 확인. 현재 가정에서는 19,983,400원이 인수되지만 실제 매각대금과 선순위 비용에 따라 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 미상 전입자 20명 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 임대차계약, 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 최저가 대신 실질취득 비교. 현재 알려진 권리 기준 비교금액은 163,100,000원이 아니라 183,083,400원입니다.
- 금지사항등기 확인. 등기부에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리 관련 채권 확인. 2026.08.19 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 명의의 4,500,000,000원 가압류가 등기돼 있으므로 개별 호수 관련 체납 내역을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “163,100,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아닙니다. 정영재 보증금 180,000,000원은 배당에서 모자라는 부분을 매수인이 인수하는 구조라, 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득액은 크게 떨어지지 않습니다. 현재 회차에서는 알려진 권리만 반영해도 183,083,400원이 실제 비교 기준입니다.
그 금액 자체는 최근 12개월 평균 247,875,000원보다 낮지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자 20명이 모두 말소기준권리 이전에 전입돼 있다는 점이 남습니다. 여기에 2025타경504074가 기각·말소되고 2026타경505246이 새로 개시된 절차 변화까지 있습니다. 따라서 이 사건은 가격보다 먼저 현재 사건상태와 임차관계를 확정해야 하는 물건입니다. 정영재 외 전입자들의 권리가 해소되는지 확인된 뒤에야 183,083,400원과 실거래 시세를 최종 비교할 수 있습니다.
