170,100,000원
247,875,000원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 15층 1501호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰된 최저가는 170,100,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 70%까지 내려온 최저가가 아니라 선순위 임차권입니다. 손정엽 씨는 임대차계약일 2021.09.08, 점유개시 2021.10.29, 주민등록 2021.11.01, 확정일자 2021.09.08이고 2023.12.11 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서는 권리입니다.
현재 최저가 170,100,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 3,181,400원을 먼저 빼고 손정엽 씨에게 166,918,600원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원 중 남는 43,081,400원은 매수인 인수입니다. 따라서 최저가만 기준으로 “1.70억원짜리 아파트”라고 보면 안 됩니다. 현재 회차의 경제적 취득부담은 170,100,000원 + 43,081,400원 = 213,181,400원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 15층1501호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 21층 건물 내 15층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.01.27 · 계양효성해링턴플레이스 1,669세대 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 제공 사건 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 제공 사건 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 다수 점유관계가 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 국세 압류, 2026.06.26 강제경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 이 기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 손정엽 씨의 주택임차권등기는 2023.12.11 등기됐고 임대차의 주민등록일은 2021.11.01이므로 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차 관련 인원은 총 21명이며 보증기관의 대위·승계 신고로 중복되는 인원은 없습니다. 이 가운데 손정엽 씨는 보증금·확정일자·임차권등기가 확인되므로 대항력과 우선변제권을 구체적으로 판단할 수 있습니다. 나머지 20명은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 / 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 / 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 / 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 / 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 / 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 / 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 손정엽 | 2021.11.01 | 210,000,000원 / 2021.09.08 | 2023.12.11 | 대항력 有 | 우선변제 · 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 213,181,400원으로 봐야 한다
같은 단지 계양효성해링턴플레이스의 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 254,000,000원이고, 최근 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다. 최저가 170,100,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 68.6%이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
손정엽 씨의 확정된 인수액을 더한 현재 회차 실질취득 213,181,400원은 최근 12개월 평균 247,875,000원의 약 86.0%, 최신 거래 254,000,000원의 약 83.9%입니다. 즉 확인된 손정엽 임차권만 반영하면 실거래보다 낮은 구간이지만, 그 차액은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 나머지 20명의 인수 가능성을 차감하기 전 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 손정엽 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 손정엽 보증금도 전액 배당되지 않아 43,081,400원을 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사·제이엔에이코퍼레이션·후순위 경매채권·입주자대표회의 가압류에는 예상 배당이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 사용승인일은 2021.01.27입니다. 전용 39.882㎡, 계양효성해링턴플레이스 1,669세대 단지입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 같은 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래가 12건 있으며 평균 247,875,000원, 최저 233,000,000원, 최고 258,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 손정엽 인수액을 낙찰가에 반드시 더하기. 현재 회차 기준 최저가 170,100,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 확정 인수액 43,081,400원을 더한 실질취득은 213,181,400원입니다.
- 나머지 20명의 임대차 원본 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 보증금, 계약일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 명세서와 제출서류에서 대조해야 합니다.
- 유찰 숫자에 현혹되지 않기. 2회 유찰 가정 실질취득 212,466,980원, 3회 유찰 가정 실질취득 211,900,282원으로 손정엽 보증금 때문에 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 사건 진행상태 확인. 2025타경504074 경매개시결정은 2026.05.27 기각되고 2026.06.09 말소됐으며, 2026.06.26 2026타경505099 강제경매개시결정이 새로 등기돼 있습니다.
- 등기부 금지사항 확인. 2022.02.11 소유권보존등기에 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 금지사항이 부기돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 현재 사건 진행기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “170,100,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 첫 번째 함정은 최저가입니다. 243,000,000원 감정가가 한 번 유찰돼 170,100,000원까지 내려왔지만, 손정엽 씨의 보증금 210,000,000원 중 배당되지 않는 43,081,400원을 인수하므로 현재 회차의 확인 가능한 실질취득 부담은 213,181,400원입니다. 유찰이 더 진행돼도 손정엽 인수액이 늘기 때문에 총 부담은 210,000,000원 부근에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
이 213,181,400원 자체는 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 낮습니다. 하지만 두 번째 함정이 더 큽니다. 손정엽 외 20명의 전입자가 있고 그들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 제공 사건의 경매개시등기가 기각·말소된 뒤 2026타경505099가 새로 등기된 절차 변화까지 있습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 임차관계와 현재 진행 사건의 확정이 먼저인 물건입니다.
