인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 4층 401호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 단지는 2021.01.27 사용승인된 1,669세대 규모입니다. 권리분석의 중심은 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 임차권입니다. 김인권은 2021.09.28 주민등록, 2021.08.23 확정일자, 보증금 180,000,000원으로 2023.11.15 임차권등기를 마쳤고, 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
현재 최저가 166,600,000원을 그대로 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,132,400원을 제외한 163,467,600원이 김인권에게 우선 배당되고, 보증금 잔액 16,532,400원은 매수인이 인수합니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 166,600,000원이 아니라 실질취득 183,132,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 김인권의 미배당 보증금이 늘어나므로, 2회 유찰 가정에서는 총부담 182,432,680원, 3회 유찰 가정에서는 181,869,412원으로 약 180,000,000원대에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 4층 401호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 효성중공업 주식회사 / 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 말소기준 | 2024.09.30 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 · 4,587,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 을구 1번 김인권 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.08.23, 점유개시 2021.09.27, 주민등록 2021.09.28, 확정일자 2021.08.23, 보증금 180,000,000원이며 2023.11.15 임차권등기명령이 등기됐습니다. 2024.09.30 말소기준 가압류보다 선순위이므로 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
반면 2024.09.30 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 계양세무서장 압류, 2026.06.19 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 2026.08.19 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 20명, 김인권 외 19명은 금액 미상
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 현황상 확인되는 실제 임차인·점유자는 20명입니다. 이 가운데 김인권만 보증금과 확정일자가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 19명은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 확정으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인권 | 2021.09.28 | 180,000,000원 | 2021.08.23 | 2023.11.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 최저가 166,600,000원만 비교하면 최근 평균의 67.2%지만, 이 물건은 선순위 임차보증금 인수가 있으므로 그 비교는 적절하지 않습니다. 현 회차 실질취득 183,132,400원은 최근 12개월 평균의 약 73.9%, 최신 거래의 약 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 김인권 보증금 | 180,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 계양효성해링턴플레이스 아파트 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금이 집행비용과 김인권 우선변제에 전부 소진됩니다. 김인권 보증금 부족분 16,532,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰별 실질취득 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 가정 | 매각가 | 김인권 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 16,532,400원 | 183,132,400원 |
| 2회 유찰 가정(49%) | 116,620,000원 | 65,812,680원 | 182,432,680원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 81,634,000원 | 100,235,412원 | 181,869,412원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 낙찰가가 166,600,000원에서 116,620,000원, 81,634,000원으로 내려가도 미배당 보증금 인수액이 각각 65,812,680원, 100,235,412원으로 늘어 총부담은 약 180,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 다음 유찰을 기다리는 것만으로 가격이 낙찰가 하락률만큼 저렴해지는 물건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 39.882㎡ 아파트로 이용 중이며, 건물 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 주변환경. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 전용 39.88㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 도로·형상. 토지는 평지의 아파트 건부지이며 서측·동측으로 약 20m 포장도로와 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호부터 재확인. 2025타경504074의 경매개시결정은 2026.05.27 기각되고 2026.06.09 말소됐습니다. 2026.06.19 새로 등기된 2026타경504892의 진행 상태와 매각조건을 기준으로 확인해야 합니다.
- 김인권 보증금 인수. 현 회차 기준 예상 미배당 16,532,400원이 매수인 인수입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 커져 총부담이 약 180,000,000원대에 유지됩니다.
- 나머지 19명 전수확인. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 각자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구 1-1의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기의 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최저가 166,600,000원이 아니라 최소한 김인권 인수를 더한 실질취득 183,132,400원을 최근 12개월 평균 247,875,000원 및 최신 거래 254,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구종기 이후 채권과 세금 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰할수록 싸지는 물건”이 아니라 “인수액이 커지는 물건”
이 물건을 최저가 166,600,000원짜리 아파트로 보면 판단이 틀어집니다. 확인된 김인권 보증금만 반영해도 현 회차 총부담은 183,132,400원이고, 2회·3회 유찰 가정에서도 각각 182,432,680원, 181,869,412원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
실질취득 자체는 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 가격 차이를 곧바로 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 19명이 남아 있고, 민간임대주택 금지사항등기, 기존 사건의 기각·말소와 새 경매개시까지 확인해야 하기 때문입니다. 가격은 여유가 있지만 권리와 절차가 그 여유를 압도하는 고난도 물건입니다.
