인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 304호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 이 사건은 권리의 수보다 선순위 점유관계와 절차 상태를 먼저 봐야 합니다. 말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원인데, 박재관은 2021.11.15. 전입, 2021.10.20. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 180,000,000원입니다. 등기부의 임차권등기는 2025.11.19.이지만, 임차관계의 기준이 되는 전입·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다.
배당표상 현재 최저매각가 163,100,000원에서는 집행비용 3,083,400원 이후 박재관에게 160,016,600원이 배당되고 19,983,400원이 남아 매수인이 인수합니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가 114,170,000원에 인수액 68,228,380원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 79,919,000원에 인수액 101,919,542원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 실질취득은 보증금 180,000,000원 규모에서 크게 벗어나지 않는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 3층304호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 3층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 현재 등기상 경매 | 2026.06.19. 인천지방법원 2026타경504904 강제경매개시결정 · 채권자 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 계양세무서장 압류, 2026타경504904 경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 반면 박재관의 전입일 2021.11.15.과 확정일자 2021.10.20.은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 21명, 보증기관 승계 중복 없음
확인된 임차·점유 관계는 21명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 박재관은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인됩니다. 나머지는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재관 | 2021.11.15 | 180,000,000원 | 2021.10.20 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡ 최근 12개월 거래는 12건, 평균 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 254,000,000원이며, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 163,100,000원은 최근 12개월 평균의 65.8%이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 박재관 보증금이 최저가보다 크므로 실제 비교 기준은 실질취득 약 180,000,000원입니다. 이 금액 자체는 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 낮지만, 박재관 외 다수 점유자의 보증금이 미상이어서 실제 인수총액이 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론을 확정하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 19,983,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 68,228,380원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 101,919,542원 |
박재관 보증금 180,000,000원만 반영한 시나리오입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 1. 임차인 박재관 보증금 | 180,000,000원 | 160,016,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 계양효성해링턴플레이스 아파트 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 박재관 보증금에 160,016,600원이 배당되고 부족분 19,983,400원이 매수인에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용 39.882㎡입니다. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인일은 2021.01.27.입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근 시내버스정류장이 있으며, 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 21층 건물이며 승강기·방범용 CCTV·지하주차장·지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 163,100,000원이 매수인의 최종 취득비용이 아닙니다. 박재관의 보증금 180,000,000원 인수형 구조를 기준으로 보세요.
- 박재관 배당 부족분. 현재 배당 추정상 19,983,400원이 남습니다. 유찰이 더 진행되면 68,228,380원, 101,919,542원으로 인수액이 증가합니다.
- 다수 점유자 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 계약서·점유관계·배당요구·전입의 실제 효력을 개별 확인해야 합니다.
- 사건번호 재확인. 2025타경504074 경매개시결정은 기각 후 말소됐고, 2026.06.19. 2026타경504904가 새로 등기돼 있습니다. 현재 진행 사건의 매각물건명세서와 일정으로 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 민간임대주택 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.09.29.입니다. 현재 진행 중인 경매기록·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “163,100,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 박재관 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다는 구조가 먼저입니다. 현재 회차에서는 19,983,400원, 추가 유찰 시에는 68,228,380원과 101,919,542원으로 인수액이 커집니다. 따라서 시세와 비교할 때도 163,100,000원이 아니라 실질취득 약 180,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.
그 기준만 보면 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원 아래이지만, 이 물건에는 다수의 보증금 미상 점유관계가 남아 있습니다. 게다가 2025타경504074는 기각·말소됐고 이후 2026타경504904가 새로 개시됐습니다. 가격 숫자보다 현재 경매기록과 임차관계 확정이 먼저인 물건이며, 그 확인 전에는 최저가만 근거로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
