인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 10층 1004호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가 243,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 170,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율만으로 판단하면 왜곡됩니다. 을구 1번 임차권자 배윤호의 보증금은 210,000,000원이고, 전입일 2022.05.20·확정일 2022.05.03이며 2024.08.23 임차권등기가 마쳐져 있습니다. 매각대금 170,100,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 3,181,400원을 먼저 제외한 뒤 배윤호에게 166,918,600원이 배당되고, 남은 43,081,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
더 중요한 것은 배윤호 외 점유자들입니다. 현황조사 등에 나타난 20명은 전입일이 2024.09.30 말소기준 가압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 볼 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 실제 보증금과 임대차관계가 확인되어 미배당 잔액이 생기면 현재 계산한 213,181,400원을 넘어 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 10층1004호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 10층 1004호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 데이터상 매각기일 | 2026.06.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원입니다. 그 이전에 배윤호의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기가 존재합니다. 따라서 배윤호 임차보증금은 배당으로 전액 변제되지 않는 범위에서 매수인에게 남습니다. 반면 2024.09.30 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 21명 중 20명은 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 배윤호 | 2022.05.20 | 2022.05.03 | 210,000,000원 | 2024.08.23 | 有 | 有 | 43,081,400원 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
배윤호 외 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인일 2021.01.27이며 대상 면적과 일치하는 39.88㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 170,100,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 배윤호의 현재 회차 미배당 보증금 43,081,400원을 더한 알려진 실질취득은 213,181,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 86.0%, 최신 거래 254,000,000원의 약 83.9%입니다. 알려진 권리만 놓으면 시세보다 낮은 수준이지만, 20명의 미상 보증금이 확정되지 않은 이상 이 차액을 확정적인 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 배윤호 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 43,081,400원 | 213,181,400원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 93,396,981원 | 212,466,980원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 128,551,283원 | 211,900,282원 |
배윤호 외 점유자의 미상 보증금은 위 실질취득 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 배윤호 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배윤호 보증금 210,000,000원 중 예상배당 166,918,600원을 제외한 43,081,400원이 현재 회차의 알려진 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 면적은 39.882㎡입니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 입지. 서운초등학교 북측 인근에 위치하고 주변에 아파트단지·학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 도로. 단지 토지는 서측과 동측으로 각각 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호 재확인. 2025타경504074 경매개시결정은 2026.05.27 기각 후 2026.06.09 말소됐고, 2026.07.08에는 2026타경505431이 새로 등기됐습니다.
- 배윤호 인수액. 현재 170,100,000원 가정에서는 43,081,400원 인수입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커집니다.
- 나머지 20명. 보증금·확정일자·실제 임대차관계와 점유 범위를 확인해 추가 인수 가능액을 특정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반은 배당요구 접수일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 배당·승계 결과는 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구 1-1의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 입주자대표회의 가압류. 2026.08.19 청구금액 4,500,000,000원의 가압류가 있으므로 채권 성격과 사건 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 최저가 170,100,000원이 아니라 알려진 인수액까지 더한 실질취득액을 기준으로 실거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1억7,010만원”만 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 감정가 243,000,000원에서 30% 내려간 170,100,000원입니다. 하지만 배윤호 보증금은 210,000,000원이고, 현재 회차에서 166,918,600원만 배당되므로 43,081,400원이 매수인에게 남습니다. 따라서 알려진 실질취득은 213,181,400원이며, 한 번 더 유찰되더라도 배윤호 인수액이 증가해 총부담은 약 212,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원에 비하면 알려진 실질취득 자체는 낮습니다. 그러나 배윤호 외 20명의 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 산정할 수 없는 상태입니다. 여기에 기존 2025타경504074 경매개시결정의 기각·말소와 2026타경505431의 별도 개시, 민간임대주택 금지사항등기까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 살아남는 임차보증금 총액과 현재 유효한 경매절차를 먼저 확정하는 것입니다.
