인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 1505호는 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가 243,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 170,100,000원으로 내려간 사건입니다. 동일 면적대 최근 실거래 평균은 247,875,000원으로, 표면적인 가격 차이는 상당합니다. 다만 이 물건을 단순히 시세보다 저렴한 아파트로 판단하면 매수인이 떠안는 임차보증금이라는 핵심을 놓치게 됩니다.
등기부에는 송대룡 명의의 주택임차권이 2023.06.19. 등기돼 있습니다. 전입일 2021.04.29., 확정일자 2021.04.21.로, 2024.09.30. 설정된 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 나머지 보증금을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 분석 대상 사건 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매 · 기각 이력) |
|---|---|
| 후속 경매사건 | 인천지방법원 2026타경505102 (2026.06.25. 개시결정 등기) |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 계양효성해링턴플레이스 제116동 제15층 제1505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 15층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 | 243,000,000원 |
| 기존 최저가 | 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 표시 매각기일 | 2026.06.18. (기존 사건 기각 이력 확인 필요) |
| 신청채권자 / 청구 | 효성중공업 주식회사 / 5,103,093,508원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30. 갑구 4번 · 주택도시보증공사 가압류 |
| 선순위 임차권 | 송대룡 · 200,000,000원 · 매수인 미배당분 인수 |
| 추정 실질취득 | 203,181,400원 (기존 최저가 낙찰 가정) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.09.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞서 등기된 송대룡의 주택임차권은 매각으로 무조건 소멸하는 권리가 아닙니다. 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 남습니다.
반면 말소기준 이후의 가압류 및 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 2026.02.02. 계양세무서장 관련 압류가 존재하므로, 배당 순서와 실제 임차보증금 미배당액은 조세채권의 법정기일 및 우선순위 등을 확인해 최종 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 2억 임차권과 다수 전입자
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송대룡 1505호 임차권등기 |
2021.04.29. |
200,000,000원 2021.04.21. |
있음 | 있음 | 미배당분 인수 |
| 조문지 | 2021.02.22. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 2025.02.25. 배당요구 · 점유관계 확인 |
| 이재성 | 2021.03.29. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 이진우 | 2021.04.19. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 김혁곤 | 2021.05.27. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 박혜영 | 2021.06.28. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 2025.02.12. 배당요구 · 점유관계 확인 |
| 송영반 | 2021.08.06. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 박주원 | 2021.09.01. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 이홍기 | 2021.09.16. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 김인권 | 2021.09.28. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 이수정 | 2021.10.06. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 김송종 | 2021.10.07. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 정종헌 | 2021.10.19. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 김민희 | 2021.10.19. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 진복희 | 2021.10.29. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 2025.03.07. 배당요구 · 점유관계 확인 |
| 홍태의 | 2021.10.29. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 2025.03.21. 배당요구 · 점유관계 확인 |
| 이현주 | 2021.11.15. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 김선옥 | 2022.08.11. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 김정화 | 2022.10.07. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 정중상 | 2023.06.05. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
| 박선영 | 2023.12.06. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 실제 점유 및 호실 확인 |
주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류권자 및 후속 경매신청 채권자로 확인되며, 실제 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 별도의 보증금 대위·승계 신고 금액도 임차보증금에 가산하지 않았습니다.
③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 2억 구조는 유지된다
송대룡의 보증금 200,000,000원은 현재 최저가 170,100,000원보다 큽니다. 배당재원이 보증금에 부족하므로, 매수인은 낙찰대금과 별도로 미배당 보증금 잔액을 부담하게 됩니다.
낙찰대금: 170,100,000원
임차보증금 예상 인수: 33,081,400원
실질취득 추정: 203,181,400원
매각대금에서 집행비용 3,181,400원을 먼저 공제하고, 나머지 166,918,600원을 송대룡에게 배당하는 가정입니다. 미배당 보증금 33,081,400원이 매수인에게 남아 실질취득은 약 2억 원 수준이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 170,100,000원 | 33,081,400원 | 203,181,400원 |
| 2회 유찰 가정 | 119,069,999원 | 83,396,981원 | 202,466,980원 |
| 3회 유찰 가정 | 83,348,999원 | 118,551,283원 | 201,900,282원 |
각 회차는 제시된 예상 배당 및 인수액을 적용한 단순 합산입니다. 집행비용 추정 차이로 실질취득액에 소폭 차이가 발생하지만, 보증금 200,000,000원에 가까운 실질 부담 구조는 유지됩니다. 실제 조세채권 배당, 추가 임차관계 및 부대비용에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실제 비교 기준은 1.70억이 아니라 약 2.03억
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대 단지로, 사용승인일은 2021.01.27.입니다. 본건과 같은 전용 39.88㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 247,875,000원입니다. 최신 확인 거래는 2026.03.의 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡대 | 12건 | 247,875,000원 |
최근 거래 범위는 233,000,000원부터 258,000,000원이며, 최신 거래는 254,000,000원입니다. 기존 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 선순위 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 추정액은 203,181,400원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 송대룡 · 우선변제 | 200,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이엔에이코퍼레이션 · 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매신청 채권자 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 입주자대표회의 · 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,181,400원과 송대룡 배당액 166,918,600원으로 가정 매각대금 170,100,000원을 전액 배분합니다. 임차보증금 부족액 33,081,400원은 매수인이 인수하는 것으로 추정했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다. 기존 사건의 배당 가정이며 후속 사건의 확정 배당표가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 인천지하철 1호선 작전역은 서측 직선거리 약 2km에 있으며, 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2021.01.27.입니다. 승강기·CCTV·지하주차장·지역난방 등의 설비가 확인됩니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대 단지입니다. 전용 39.88㎡대 실거래 12건이 확인되지만, 개별 호실의 거래 가능 가격은 층·향·상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 기재돼 있으므로 실제 입찰 전 해당 호실에 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 관리비 관련 위험. 입주자대표회의가 4,500,000,000원의 가압류를 설정했습니다. 이 채권액을 본 호실의 관리비 체납액으로 단정할 수는 없지만, 실제 공용부분 관리비 체납과 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매사건 변경 확인. 기존 2025타경504074 사건의 기각 및 말소 이력을 확인하고, 후속 2026타경505102 사건의 진행 상태·매각기일·최저가·매각물건명세서를 새로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 송대룡의 보증금 200,000,000원, 대항력과 우선변제권, 배당요구, 임차권등기 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 판단. 최저가 170,100,000원이 아니라 인수액을 합한 203,181,400원을 기준으로 최근 시세 및 추가 취득비용을 비교해야 합니다.
- 전입자별 점유 확인. 송대룡 외 전입자 20명의 실제 거주 호실, 임차관계·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 별도 임차인이 실제로 존재하면 추가 인수위험을 다시 산정해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 계양세무서장 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·배당순위를 확인해야 합니다. 배당이 달라지면 선순위 임차인의 미배당액도 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 관련 의무 확인. 등기된 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항의 매각 후 처리와 임대사업자 지위 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 본 호실의 실제 체납 내역, 공용부분 관리비 및 매수인 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 현장과 원본 대조. 실제 점유자·호실 상태·등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 후속 사건 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.70억 낙찰”과 “1.70억 취득”은 다르다
이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 인수 구조를 정확하게 이해하는 것입니다. 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 68.6%지만, 송대룡의 선순위 임차보증금 미배당액 33,081,400원을 합하면 실질취득 추정액은 203,181,400원입니다.
실질취득액은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 유찰이 반복되더라도 보증금 인수액이 증가하므로 낙찰가 하락 폭만큼 취득비용이 줄어들지는 않습니다. 추가 전입자의 점유관계와 보증금, 조세채권의 우선순위, 민간임대주택 관련 의무까지 확인해야 실제 위험과 비용을 확정할 수 있습니다.
무엇보다 기존 경매사건은 기각 후 말소됐고, 새로운 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 기존 최저가와 매각기일을 그대로 적용하지 말고 후속 사건의 진행 상태부터 확인해야 합니다. 이 사건은 실질취득 기준으로 가격 차이가 존재하지만, 권리와 점유관계가 정리되기 전에는 그 차이를 확정적인 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
