168,000,000원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 501호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 168,000,000원으로 표면상 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 247,875,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 되는 물건입니다. 을구 1번 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 임차권자 이재형의 보증금은 180,000,000원입니다. 현재 최저가 가정 배당에서는 164,848,000원만 배당되어 15,152,000원이 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 회차의 알려진 권리만 놓고 보면 실제 부담은 168,000,000원이 아니라 183,152,000원입니다. 다만 이것도 최종 실질취득액이라고 단정할 수 없습니다. 현황조사에는 이재형 외에도 다수의 전입·점유 기록이 있고 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이들은 전입일이 말소기준보다 앞선 기록이지만, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상 및 추가 승계 위험을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 5층501호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 사용승인 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.08.11 을구 1번 주택임차권은 보증금 180,000,000원, 전입 2021.07.02, 확정일자 2021.05.03으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
반면 말소기준 이후의 계양구 압류, 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 계양세무서 압류, 2026타경505252 강제경매개시결정, 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 이재형 외 미상 위험이 크다
| 성명 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이재형 | 2021.07.02 | 180,000,000원 | 2021.05.03 | 2023.08.11 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 보증금이 확인된 임차권자는 이재형이며, 그 밖의 점유·전입 기록은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없습니다. 보증금 미상 점유자를 대항력 확정 임차인으로 단정하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일면적 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다. 최저매각가 168,000,000원은 최근 평균의 67.8%지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
현재 회차에서 확인된 이재형 임차보증금 인수까지 합친 최소 실질취득은 183,152,000원으로 최근 12개월 평균의 약 73.9%입니다. 알려진 권리만 보면 여전히 시세 아래입니다. 그러나 보증금 미상 점유자가 다수라 최종 실질취득액을 183,152,000원으로 고정할 수 없다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 이재형 보증금 | 180,000,000원 | 164,848,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 강제경매 청구금액 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 계양효성해링턴플레이스 아파트 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이재형 보증금 180,000,000원 중 164,848,000원이 배당되고 부족분 15,152,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 이재형 인수 | 알려진 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 168,000,000원 | 15,152,000원 | 183,152,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 117,599,999원 | 64,846,401원 | 182,446,400원 |
| 3회 유찰 · 34% | 82,319,999원 | 99,561,761원 | 181,881,760원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저가가 168,000,000원에서 117,599,999원, 다시 82,319,999원으로 내려가도 이재형의 미배당 보증금 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 “다음 회차면 1.17억, 그다음이면 0.82억에 산다”는 식의 해석은 틀립니다. 알려진 임차권만 반영해도 실질부담은 계속 180,000,000원대입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27, 위생·급배수·소화전·승강기·방범용 CCTV·지하주차장·지역난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이고 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 상태. 2025타경504074 개시결정이 2026.05.27 기각되고 2026.06.09 말소된 이력과, 2026.07.01 새로 기입된 2026타경505252를 반드시 대조해야 합니다.
- 이재형 임차권. 보증금 180,000,000원, 전입 2021.07.02, 확정일자 2021.05.03, 미배당 잔액 매수인 인수 조건을 배당표와 함께 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 이재형 외 점유·전입 기록의 실제 호수 점유관계, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가만 보지 말고 낙찰가와 인수액을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 갑구 금지사항등기의 경매 후 효력과 임대의무 관련 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에 미반영된 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비. 아파트 관리비 체납 및 공용부분 승계 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.68억”만 보면 안 되는 사건
표면 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 240,000,000원에서 한 번 유찰돼 168,000,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균은 247,875,000원입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 인수까지 합친 실질취득액입니다. 이재형의 선순위 임차권만 반영해도 현재 회차 부담은 183,152,000원이고, 추가 유찰 시에도 보증금 인수액이 늘어 알려진 실질부담은 180,000,000원대에 머뭅니다.
그 자체로는 여전히 최근 시세보다 낮지만, 이재형 외 다수의 보증금 미상 점유기록 때문에 추가 인수위험을 계산할 수 없는 상태입니다. 여기에 2025타경504074 개시결정의 기각·말소와 새로운 2026타경505252 개시 이력까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “싸다”가 아니라 “절차와 임차관계를 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있다”입니다. 권리와 절차가 정리되기 전에는 최저가 할인율을 근거로 적극 입찰하기 어려운 사건입니다.
