인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 703호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 2022.02.11 소유권보존과 함께 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간·임대료 증액기준에 관한 금지사항이 부기돼 있습니다. 가장 중요한 선순위 권리는 2023.11.28 등기된 이원경의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.10.14, 주민등록·확정일자 2021.10.18, 점유개시 2021.10.28, 보증금은 190,000,000원입니다.
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 이원경 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 170,100,000원을 기준으로 집행비용 3,181,400원을 먼저 빼고 이원경에게 166,918,600원이 배당되므로 23,081,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 7층 703호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 7층 · 사용승인 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 기재 | 2026.06.18 |
| 절차 변동 | 2026.05.27 기각결정 · 2026.06.09 기존 강제경매개시결정등기 말소 · 2026.07.01 주택도시보증공사 강제경매개시결정(2026타경505248) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
핵심 순서는 단순합니다. 이원경 임차권등기 2023.11.28 → 말소기준 가압류 2024.09.30 순서이므로, 이원경의 권리는 말소기준보다 앞섭니다. 반면 주택도시보증공사 가압류 이후의 가압류·압류·새 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.06 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 21명 중 20명은 보증금 미상
실제 임차인 명의는 21명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이원경은 보증금 190,000,000원, 확정일자 2021.10.18, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 나머지 20명은 전입일은 모두 2024.09.30 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 20명을 일괄적으로 ‘대항력 있음’으로 단정하면 안 되고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계금액 미상 |
| 이원경 | 2021.10.18 | 190,000,000원 | 2021.10.18 | 2023.11.28 | 대항력 有 우선변제 有 23,081,400원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다. 최저가 170,100,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 68.6%이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
이원경의 미배당 보증금 23,081,400원을 합친 확인분 기준 실질취득액은 193,181,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮지만, 아직 금액을 알 수 없는 임차인이 20명 남아 있으므로 그 차이를 그대로 ‘가격 메리트’로 해석할 수 없습니다. 권리비용의 상한이 확인되기 전에는 시세차익 계산 자체가 미완성입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
④ 낙찰가가 내려가도 이원경 관련 실질취득은 크게 안 내려간다
대항력 있는 이원경의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 아래 실질취득액은 이원경의 확인된 인수만 반영한 값이며, 20명의 미상 임차인은 포함하지 않은 금액입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이원경 인수 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 170,100,000원 | 23,081,400원 | 193,181,400원 |
| 2회 유찰 시 | 119,069,999원 | 73,396,981원 | 192,466,980원 |
| 3회 유찰 시 | 83,348,999원 | 108,551,283원 | 191,900,282원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 이원경 보증금 | 190,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 계양효성해링턴플레이스 아파트 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이원경은 보증금 190,000,000원 중 166,918,600원을 배당받고 23,081,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 이후 채권자들은 이 가정에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이고 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지역난방, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 위생·급배수 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 상태부터 재확인. 2025타경504074는 2026.05.27 기각됐고 2026.06.09 개시등기가 말소됐습니다. 2026.07.01 새 강제경매 2026타경505248이 등기돼 있습니다.
- 이원경 인수는 확정적으로 반영. 보증금 190,000,000원 중 현재 가격 가정의 미배당액 23,081,400원을 매수비용에 더해 계산해야 합니다.
- 20명 임차관계 확인. 각자의 보증금·계약일·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 인수총액의 상한을 정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%이지만 확인된 인수만 더해도 193,181,400원이며, 추가 미상 임차인 위험이 남습니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2022.02.11 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항의 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당·세금 원본 대조. 집행비용과 당해세, 최우선변제 여부에 따라 이원경의 실제 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “170,100,000원이 아니라 인수총액을 봐야 한다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 170,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차권자 이원경의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서는 23,081,400원을 매수인이 인수해 확인분 기준 실질취득이 193,181,400원이 됩니다. 더 유찰되더라도 이원경의 미배당 인수가 커져 총액은 약 190,000,000원대에 머무는 구조입니다.
그보다 더 중요한 변수는 이원경 외 20명의 보증금 미상 임차인입니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만 모두 말소기준보다 앞서 있으므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 아울러 2025타경504074는 기각·말소됐고 2026타경505248의 새 강제경매가 등기돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘몇 번 유찰됐는가’가 아니라 새 사건의 매각물건명세서에서 각 임차인의 실제 보증금·점유·배당관계와 인수총액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
