170,100,000원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 18층 1805호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 1회 유찰된 최저매각가는 170,100,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 247,875,000원보다 크게 낮지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차권의 미배당 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
을구 1번 임차권자 이원영은 임대차계약일 2021.05.18, 점유개시 2021.06.01, 주민등록 2021.06.02, 확정일자 2021.05.18, 보증금 210,000,000원으로 등기돼 있습니다. 말소기준권리로 제시된 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리입니다. 현재 회차 배당 시 임차인에게 166,918,600원이 배당되고 남는 43,081,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 18층1805호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 지상21층 건물 내 18층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 표시 매각기일 | 2026.06.18 |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 사용승인 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원으로 제시돼 있습니다. 그 뒤의 계양구 압류, 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 가압류, 국 압류, 후속 경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
반면 을구 1번 주택임차권은 2023.08.31 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 또 2022.02.11에는 민간임대주택의 임대의무기간·임대료 증액기준과 관련한 금지사항등기가 존재하므로, 매각 후 효력과 처리 여부도 원문 확인 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 1명은 확정, 20명은 대항력 가능·미상
현황조사·문건·등기에서 확인되는 명단은 총 21명이며, 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 이원영은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인됩니다. 나머지 20명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 대항력 가능·미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 이원영 | 2021.06.02 | 210,000,000원 | 2021.05.18 | 2023.08.31 | 대항력 우선변제 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 대항력 가능·미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 대항력 가능·미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 대항력 가능·미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 대항력 가능·미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 최저가 68.6%보다 실질취득 86.0%가 중요
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최저매각가 170,100,000원만 나누면 평균의 68.6%지만, 등록 임차권 예상 인수액을 더한 현재 회차 실질취득 213,181,400원을 기준으로 보면 약 86.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
실거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원이고, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 등록 임차권만 반영하면 현재 회차 실질취득 213,181,400원은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 미상 점유자 20명의 보증금이 추가로 인수되는지 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 이 86.0%를 곧바로 확정 할인율이나 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 이원영 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이원영 보증금 중 43,081,400원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 위 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이며, 보증금 미상 점유자 20명의 별도 인수 가능 금액도 포함하지 않습니다.
⑤ 유찰돼도 총액은 크게 내려가지 않는다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 등록 임차권의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 낙찰가가 내려가면 이원영에게 배당되는 금액이 줄어드는 대신 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 크게 낮아지는 것처럼 보여도 실질취득은 약 210,000,000원대에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 170,100,000원 | 43,081,400원 | 213,181,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 119,069,999원 | 93,396,981원 | 212,466,980원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 83,348,999원 | 128,551,283원 | 211,900,282원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상21층, 사용승인일 2021.01.27. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용CCTV, 지하주차장, 지역난방 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 동측으로 각각 노폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,669세대 아파트이며 동일 면적 최근 12건 실거래는 233,000,000원~258,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이원영 보증금 인수. 현재 회차 예상 미배당 43,081,400원을 낙찰가와 별도로 계산하세요.
- 미상 점유자 20명. 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 각 임대차계약과 배당요구 관계를 개별 대조해야 합니다.
- 금지사항등기. 2022.02.11 민간임대주택 관련 금지사항등기의 매각 후 효력을 원문으로 확인하세요.
- 절차 상태. 2025타경504074 경매개시결정은 2026.05.27 기각 후 2026.06.09 말소됐고, 2026.07.01에는 2026타경505253 강제경매개시결정이 새로 등기돼 있습니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 170,100,000원이 아니라 현재 회차 기준 실질취득 213,181,400원을 최근 12개월 평균 247,875,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 착시. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 이원영 보증금 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득은 210,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다.
맺으며 — “1.70억짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 물건의 최저매각가는 170,100,000원이지만, 선순위 등록 임차권의 보증금 미배당분을 더하면 현재 회차 실질취득은 213,181,400원입니다. 등록 임차권만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원보다 낮지만, 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다.
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 20명이 추가로 존재하고, 2022.02.11 금지사항등기, 2025타경504074 경매개시결정의 기각·말소와 2026타경505253 후속 강제경매개시결정까지 이어집니다. 따라서 이 사건은 확정된 43,081,400원 인수액만 보고 권리가 정리됐다고 판단할 수 없는 물건입니다. 최저가보다 실질취득액과 미상 임차관계의 확정이 먼저입니다.
