따라서 기존 사건의 최저가 170,100,000원과 배당표는 과거 회차를 기준으로 한 분석 시나리오입니다. 현재 입찰 가능한 사건인지, 새로운 사건의 매각조건이 무엇인지는 별도로 확인해야 합니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 전입자 20명의 점유 호수·대항력·인수 여부가 확정되지 않았습니다. 임대의무 관련 금지사항등기도 남아 있어 권리 검토가 필요합니다. 가격 할인만 보고 안전한 경매라고 판단할 수 없는 물건입니다.
인천지방법원 2025타경504074. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 804호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원, 기존 사건의 1회 유찰 최저가는 170,100,000원입니다. 같은 면적의 최근 실거래 평균 247,875,000원과 비교하면 최저가만으로는 상당한 할인처럼 보입니다.
하지만 최저매각가와 실제 취득에 필요한 금액은 다릅니다. 2023년 등기된 최경희의 주택임차권은 2024년 말소기준 가압류보다 앞서고, 보증금은 190,000,000원입니다. 기존 배당 시뮬레이션대로라면 보증금 일부가 매각대금에서 배당되고 나머지는 매수인이 인수합니다. 또한 다른 전입자들의 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로, 계산된 실질취득비용을 최종 확정 금액으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 8층 804호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 8층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 70% |
| 기재 신청채권액 | 5,103,093,508원 |
| 기존 매각기일 | 2026.06.18. |
| 후속 경매 | 2026타경505245 · 2026.07.01. 강제경매개시결정 등기 · 주택도시보증공사 |
| 사용승인일 | 2021.01.27. |
| 단지 규모 | 1,669세대 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
등기부에는 2022년 소유권보존등기에 부기된 민간임대주택 관련 금지사항등기도 있습니다. 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용입니다. 해당 등기의 현재 효력과 매수인에게 적용되는 의무는 권리관계와 임대의무기간을 확인해 별도로 판단해야 합니다.
2022년 가처분은 2024.06.11. 이미 말소되었고, 2025년 기존 강제경매개시결정 역시 2026.06.09. 말소되었습니다. 반면 2024년 이후 가압류·압류 및 후속 경매개시결정은 등기상 남아 있으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
다만 국세·지방세 압류가 포함되어 있어 매각대금의 실제 배당 순위와 당해세 등을 별도로 확인해야 합니다. 압류등기의 매각 소멸 여부와 세금의 배당상 우선순위는 구분해서 검토할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수와 미확정 인수를 구분
등기된 최경희 임차권은 보증금과 전입·확정일자가 확인됩니다. 이와 별도로 현황조사 등에 이름이 나타나는 전입자 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
이들 전입자의 주소가 모두 해당 804호의 독립된 임대차를 의미하는지, 단지 내 다른 호수의 전입 내역이 함께 포함된 것인지 확인이 필요합니다. 따라서 실제 임차인이 21명이라고 확정하거나 20명의 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 다만 전입일이 말소기준일보다 앞서는 경우가 확인되므로 개별 점유 및 임대차관계 확인 전까지 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 해당 호수와의 관계를 확인하기 전에는 추가 인수금액을 산정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경희 | 2021.06.24. | 190,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당액 인수 23,081,400원 추정 |
| 이홍기 | 2021.09.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 진복희 | 2021.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.03.07. |
확인 필요 |
| 박혜영 | 2021.06.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.02.12. |
확인 필요 |
| 정종헌 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민희 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이현주 | 2021.11.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김인권 | 2021.09.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박선영 | 2023.12.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이재성 | 2021.03.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김송종 | 2021.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍태의 | 2021.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.03.21. |
확인 필요 |
| 김선옥 | 2022.08.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김정화 | 2022.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정중상 | 2023.06.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조문지 | 2021.02.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.02.25. |
확인 필요 |
| 이진우 | 2021.04.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수정 | 2021.10.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 송영반 | 2021.08.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.02.20. |
확인 필요 |
| 박주원 | 2021.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김혁곤 | 2021.05.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
최경희는 등기부와 매각물건명세서에 의해 해당 호수의 임차권 및 보증금이 확인된 경우입니다. 나머지 전입자들은 각자의 실제 점유 및 임대차관계, 호수 일치 여부와 보증금이 확정되지 않았으므로 동일한 수준의 권리로 취급하지 않습니다.
진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반의 배당요구 접수 내역도 확인되지만, 이들의 보증금과 대항력 등은 별도로 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득으로 판단
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡대의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026년 3월의 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡대 | 12건 | 247,875,000원 |
기존 최저가는 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 비교입니다.
낙찰가 170,100,000원
+ 최경희 보증금 인수 23,081,400원
= 실질취득비용 193,181,400원
최경희의 보증금 190,000,000원에 매각대금에서 우선 공제되는 집행비용 3,181,400원이 반영된 구조입니다.
실질취득 추정액은 최근 12개월 평균 247,875,000원보다 낮지만, 추가 전입자의 보증금 인수 및 세금·명도·관리비 등의 부담은 포함되지 않았습니다. 따라서 이를 확정적인 할인율이나 수익으로 해석할 수 없습니다.
최신 거래 254,000,000원 역시 비교 참고자료가 되지만, 실제 804호의 향·내부상태와 점유·임대관계까지 반영한 개별 시세는 아닙니다. 가격 차이가 존재하더라도 미확정 권리 부담이 그 차이를 축소하거나 초과할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (기존 최저매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 최경희 · 우선변제 | 190,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 4 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이엔에이코퍼레이션 · 갑구 6 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 · 갑구 10 경매개시 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 입주자대표회의 · 갑구 11 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 최경희 보증금 미배당 | 190,000,000원 | 23,081,400원 인수 |
위 표는 기존 사건의 최저매각가를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 법원의 배당절차와 세금 우선순위, 다른 임차인의 권리 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 개별 채권의 청구금액은 해당 호수에 실제 배당될 확정액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가
이 물건의 중요한 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가를 초과한다는 점입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 기재 회차 1회 유찰 · 70% |
170,100,000원 | 23,081,400원 | 193,181,400원 |
| 2회 유찰 가정 49% |
119,069,999원 | 73,396,981원 | 192,466,980원 |
| 3회 유찰 가정 34% |
83,348,999원 | 108,551,283원 | 191,900,282원 |
실질취득 추정액은 집행비용의 회차별 차이를 반영해 약 190,000,000원 수준에 머무릅니다. 낙찰가 하락을 취득원가의 동일한 하락으로 받아들이면 안 됩니다. 다른 전입자의 권리 부담이 확인될 경우 이 비용은 추가로 변동될 수 있습니다.
⑥ 주택도시보증공사 채권과 기타 권리
주택도시보증공사는 2024.09.30. 청구금액 4,587,000,000원의 가압류를 등기했고, 2026.07.01. 별도 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다.
이러한 채권자 등기와 실제 임차권은 구분해야 합니다. 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 계산하거나, 가압류 청구금액을 최경희의 보증금과 합산해 매수인 인수액으로 처리해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 채권과 임차권 사이에 별도 대위·승계관계가 있는지는 관계 서류로 확인해야 합니다.
2026.08.19.에는 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의가 청구금액 4,500,000,000원의 가압류를 추가했습니다. 해당 금액 전체를 이 호수의 체납관리비나 매수인 부담액으로 해석할 근거는 없습니다. 실제 해당 호수의 관리비 체납액과 공용부분 관련 부담 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
그러나 매각으로 소멸하는 가압류·경매개시결정의 미배당액이 모두 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 물건에서 구체적으로 확인된 인수 대상은 최경희의 선순위 임차보증금 미회수액이며, 다른 전입자와 임대 관련 권리의 추가 부담 여부는 미확정입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 위치합니다.
- 건물. 2021.01.27. 사용승인. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 승강기, CCTV, 지하주차장 및 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 1,669세대. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 거래가격은 233,000,000원에서 258,000,000원 사이에 분포합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건은 확인이 필요합니다.
- 임대 관련 제한. 민간임대주택 관련 금지사항등기가 부기되어 있으므로 임대의무와 매수인의 법률관계를 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 사건 상태 확인. 2025타경504074의 경매개시결정 말소와 2026타경505245의 신규 경매개시결정을 구분하고, 현재 진행 중인 사건의 매각기일·최저가·매각조건을 확인하세요.
- 최경희 임차권. 보증금 190,000,000원의 실제 변제 여부와 최신 배당조건을 확인하세요. 기존 회차의 미배당 추정액은 23,081,400원입니다.
- 추가 전입자. 보증금 미상 전입자 20명의 실제 해당 호수 점유 여부, 임대차계약 및 권리관계를 개별 확인하세요. 이름과 전입일만으로 실제 임차인 수나 보증금 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 배당요구 검토. 최경희 외 배당요구 내역이 확인되는 전입자들의 확정일자·보증금·대항력 및 배당 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 제한. 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 적용 여부를 검토하세요.
- 세금·압류. 계양구 및 국의 압류와 관련된 조세채권, 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 관리비. 입주자대표회의의 가압류 청구금액을 해당 호수의 체납액으로 간주하지 말고 관리사무소에서 해당 호수의 체납 내역을 확인하세요.
- 실질취득 계산. 낙찰가뿐 아니라 임차보증금 인수, 취득 관련 세금, 명도비용 및 확인된 기타 부담을 합산하여 판단하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 임대차계약 관계를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가 1.70억이 곧 취득원가 1.70억은 아니다”
계양효성해링턴플레이스 804호는 기존 최저가 170,100,000원만 보면 최근 실거래 평균 247,875,000원에 비해 낮은 가격으로 보입니다. 그러나 선순위 임차권 보증금 190,000,000원이 존재하며, 기존 배당 가정에서 매수인이 인수하는 미회수액은 23,081,400원입니다. 이에 따른 실질취득 추정액은 193,181,400원입니다.
유찰이 추가되더라도 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득비용은 약 190,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 무엇보다 최경희 외 보증금 미상 전입자 20명의 권리관계와 해당 호수 점유 여부가 정리되지 않았고, 민간임대주택 관련 금지사항등기의 영향도 확인해야 합니다.
또한 기존 경매개시결정이 말소되고 새로운 경매개시결정이 등기되었으므로 현재 사건의 유효한 매각조건부터 다시 확인해야 합니다. 가격 비교상 차이는 존재하지만 이를 확정적인 취득 메리트로 볼 단계는 아닙니다. 사건 상태·임차권·추가 점유자·인수금액이 모두 확인되기 전에는 가격보다 권리관계의 불확실성을 우선 검토해야 합니다.
