인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 21층 2102호, 전용면적 기준 시세 매칭 면적은 39.882㎡인 아파트입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 2022년 2월 11일 소유권보존과 함께 민간임대주택 부기등기가 존재합니다. 권리분석의 핵심은 2024년 9월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 2023년 8월 7일 장명훈의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 210,000,000원이고 전입·확정일자가 모두 2021년 6월 23일로 확인됩니다.
현재 최저가 166,600,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 3,132,400원을 먼저 제외한 뒤 장명훈에게 163,467,600원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원 중 남는 46,532,400원은 매수인 인수입니다. 따라서 표면상 낙찰가와 별개로 166,600,000원 + 46,532,400원 = 213,132,400원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 21층2102호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 시세 매칭 면적 39.882㎡ |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 사건 진행 특이사항 | 2026.05.27 기각결정 · 2026.06.09 기존 강제경매개시결정 등기말소 · 2026.07.01 주택도시보증공사 강제경매개시결정(2026타경505251) 등기 |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 21층 · 사용승인일 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각으로 사라지지 않는다
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 계양구 압류, 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 근로복지공단 가압류, 국세 압류, 2026년 주택도시보증공사의 경매개시결정, 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 을구 1번 장명훈 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 확정 1명, 보증금 미상 전입자 20명
장명훈은 임차권등기, 보증금, 전입일자, 확정일자와 배당요구가 모두 확인됩니다. 반면 나머지 20명은 전입일자가 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 20명을 일률적으로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 각자의 실제 임대차관계와 보증금이 확인될 때까지 추가 인수 위험이 닫히지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장명훈 | 2021.06.23 | 210,000,000원 | 2021.06.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 46,532,400원 인수 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
진복희는 2025.03.07, 박혜영은 2025.02.12, 홍태의는 2025.03.21, 조문지는 2025.02.25, 송영반은 2025.02.20 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 67.2%가 아니라 실질취득 86.0%로 본다
계양효성해링턴플레이스는 1,669세대, 사용승인일 2021.01.27이고, 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 254,000,000원, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
표면 최저가 166,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.2%이지만, 이 숫자를 그대로 경매 할인율로 보면 안 됩니다. 확정 인수액을 합친 실질취득 213,132,400원은 최근 12개월 평균의 약 86.0%, 최신 거래 254,000,000원의 약 83.9%, 최근 표본 최저 233,000,000원의 약 91.5%입니다. 알려진 장명훈 인수액만 반영했을 때는 시세보다 낮지만, 미상 전입자 20명의 추가 보증금 승계 가능성은 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 장명훈 보증금 | 210,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 장명훈에게 163,467,600원이 배당되고 미배당 46,532,400원을 매수인이 인수합니다. 후순위 채권자 청구액 합계는 15,340,351,063원이며 이 배당가정에서는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장명훈 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 46,532,400원 | 213,132,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 116,620,000원 | 95,812,680원 | 212,432,680원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 81,634,000원 | 130,235,412원 | 211,869,412원 |
2회 유찰 시 낙찰가 자체는 116,620,000원까지 내려가지만 인수액이 95,812,680원으로 커지고, 3회 유찰 시 낙찰가 81,634,000원에 인수액 130,235,412원이 붙습니다. 즉 낙찰가만 보면 크게 싸지는 것처럼 보여도 실질취득은 213,132,400원 → 212,432,680원 → 211,869,412원으로 소폭만 낮아집니다. 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 전형적인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량통행은 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있어 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 사용승인일 2021.01.27, 철근콘크리트구조 지상 21층. 승강기·CCTV·지하주차장·지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 1,669세대 단지이며 전용 39.88㎡ 실거래가 최근 12개월에 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위는 233,000,000원~258,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호부터 다시 대조. 2025타경504074의 개시결정은 기각 후 말소됐고, 2026.07.01 주택도시보증공사 명의의 2026타경505251 개시결정이 새로 등기돼 있습니다.
- 장명훈 인수액 반영. 현재 회차에서 최소 46,532,400원의 인수 부담을 낙찰가와 합산해 수익성을 계산해야 합니다.
- 미상 전입자 20명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서·임대차계약관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가도 장명훈 미배당 인수액이 증가해 실질취득 부담은 210,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2022.02.11 부기된 민간임대주택 관련 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 포함해 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억 6,660만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 물건의 표면 최저가는 166,600,000원이고 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원의 67.2%입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자가 달라집니다. 장명훈의 보증금 210,000,000원은 매각대금만으로 전액 변제되지 않아 현재 회차에서 46,532,400원이 남고, 매수인의 실질취득 부담은 213,132,400원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 210,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
알려진 장명훈 인수액만 반영하면 실질취득은 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 이 물건에는 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자 20명이 더 있습니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 아무 권리도 없다고 볼 수도 없습니다. 게다가 기존 2025타경504074 개시결정은 기각 후 말소됐고 별도 사건번호의 새 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 할인돼 보이나, 권리와 사건 상태를 확정하기 전에는 입찰가를 확정할 수 없는 고위험 물건”입니다.
