인천지방법원 2025타경504074. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 1105호입니다. 전용면적은 39.882㎡이며, 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합입니다. 감정가 243,000,000원에서 1회 유찰된 기존 최저가는 170,100,000원입니다. 겉으로는 최근 실거래 평균보다 크게 낮아진 가격이지만, 등기부를 펼치면 낙찰가만으로 취득비용을 계산해서는 안 되는 이유가 드러납니다.
김기환의 주택임차권은 2024.01.10. 등기되었고, 전입신고와 확정일자는 모두 2024.09.30. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가가 내려가도 미배당 인수금이 증가하는 구조여서 최저가 하락분을 그대로 가격 이익으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 기존 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 후속 등기사건 | 인천지방법원 2026타경504965 (강제경매개시결정) |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 11층 1105호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ · 11층 1105호 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 | 243,000,000원 |
| 기존 최저매각가 | 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 종전 매각기일 | 2026.06.18 (경과) |
| 기존 경매 신청채권자 | 효성중공업 주식회사 |
| 기존 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30. 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 김기환 · 보증금 200,000,000원 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는다
말소기준권리는 2024.09.30. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 김기환의 주택임차권등기는 이보다 앞선 2024.01.10. 접수되어 있습니다. 전입일자 2021.09.28., 확정일자 2021.09.06.이며 보증금은 200,000,000원입니다.
반면 말소기준 이후 설정된 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 국의 압류와 후속 경매개시결정 및 입주자대표회의의 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수, 조세배당 및 체납 관리비 문제는 구별해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 확인 1명, 별도 전입조사 20명
김기환은 등기부와 매각물건명세서에서 해당 1105호의 임차권자로 확인됩니다. 그 외 전입조사에는 별도의 인명 20명이 기재되어 있으나, 각자의 보증금과 확정일자, 해당 호실의 실제 점유 여부 및 김기환과의 관계는 확인되지 않습니다. 따라서 20명 모두가 이 호실의 독립적인 임차인이라고 단정하거나, 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기환 을구 1번 임차권등기 |
2021.09.28. | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2021.09.06. |
잔액 인수 배당요구 확인 |
| 이홍기 | 2021.09.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 진복희 | 2021.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.03.07. |
| 박혜영 | 2021.06.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.02.12. |
| 정종헌 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 김민희 | 2021.10.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 이현주 | 2021.11.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 김인권 | 2021.09.28. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 박선영 | 2023.12.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 이재성 | 2021.03.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 김송종 | 2021.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 홍태의 | 2021.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.03.21. |
| 김선옥 | 2022.08.11. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 김정화 | 2022.10.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 정중상 | 2023.06.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 조문지 | 2021.02.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.02.25. |
| 이진우 | 2021.04.19. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 이수정 | 2021.10.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 송영반 | 2021.08.06. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2025.02.20. |
| 박주원 | 2021.09.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
| 김혁곤 | 2021.05.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유관계 확인 |
김기환은 해당 호실의 임차권등기와 보증금이 확인된 임차권자입니다. 나머지 인원은 전입조사 및 문건접수 내역으로 확인되며, 개별 계약·점유관계가 확정된 것은 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 실제 주택 인도와 유효한 임대차관계 확인 없이 대항력을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스의 동일 면적(전용 39.88㎡대) 최근 거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026년 3월의 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡대 | 12건 | 247,875,000원 |
기존 최저가 170,100,000원은 최근 실거래 평균의 68.6%입니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 단순 낙찰가격 비교입니다.
동일 면적 거래 범위는 233,000,000원에서 258,000,000원입니다. 전체 평균 대신 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 비교해도, 확인된 김기환 보증금에 따른 실질취득 부담은 시세 아래에 있습니다. 다만 이것이 추가 인수 위험까지 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (기존 매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 김기환 · 우선변제 | 200,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 갑구 4 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 제이엔에이코퍼레이션 등 · 갑구 5 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매 신청채권자 청구액 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 입주자대표회의 · 갑구 10 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김기환 미배당 보증금 | — | 33,081,400원 |
기존 매각가격을 전제로 한 추정배당입니다. 김기환의 우선배당과 매수인 인수액만 반영했으며, 미상 점유자의 별도 권리 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 동일 채권자의 청구가 복수 등기·절차에 나타날 수 있으므로 청구금액을 곧바로 서로 독립된 실제 채무 총액으로 보아서는 안 됩니다. 후속 사건의 실제 배당 결과를 확정하는 표가 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 배당되지 않는 구조에서는 낙찰가격이 낮아질수록 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 아래 회차의 낮아진 최저가격만 보고 새로운 할인율을 투자수익으로 계산하면 안 됩니다.
| 기존 회차 가정 | 매각가격 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 표시 회차 · 1회 유찰 (70%) | 170,100,000원 | 33,081,400원 | 203,181,400원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 119,069,999원 | 83,396,981원 | 202,466,980원 |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 83,348,999원 | 118,551,283원 | 201,900,282원 |
실질취득 부담 = 가정 매각가격 + 해당 회차 예상 인수액. 김기환의 확인된 보증금에 대한 시뮬레이션이며, 집행비용 추정 차이에 따라 총액은 달라집니다. 후속 사건의 실제 최저가격이나 향후 낙찰 결과를 예측한 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리, 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 규모·건축. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 사용승인일은 2021.01.27.입니다. 철근콘크리트구조로 승강기, 소화전, CCTV, 지하주차장 및 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역 및 상대보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 토지의 서측과 동측에 각각 폭 약 20m의 포장도로가 접하고 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가격이 233,000,000원~258,000,000원으로 형성되어 있습니다. 단지 규모와 실거래 표본은 가격 판단에 도움이 되지만, 실제 매각 시에는 개별 호실의 상태·점유·인수권리 여부에 따른 차이를 고려해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 실제 취득절차에 적용되는 제한 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호와 진행상태 재확인. 종전 2025타경504074 경매개시결정은 기각 후 말소되었습니다. 새로 등기된 2026타경504965 사건의 실제 매각기일·최저가·매각조건부터 확인해야 합니다.
- 김기환 임차권 원본 확인. 보증금 200,000,000원, 확정일자 2021.09.06., 전입일자 2021.09.28. 및 선순위 임차권등기의 현존 여부를 대조하세요.
- 전액 배당 여부 확인. 김기환 보증금은 미배당 잔액 인수 구조입니다. 새 사건의 배당 예상액과 집행비용 등을 다시 산정해야 합니다.
- 별도 전입자 관계 검증. 전입조사에 나타난 20명이 해당 1105호를 실제 점유하는지, 김기환과 동일 계약에 관련된 사람인지, 별도의 임대차계약이 존재하는지 확인하세요.
- 배당요구 원본 검토. 진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반의 배당요구 내용과 보증금·확정일자·임차 목적물을 확인하세요.
- 민간임대주택 제한 검토. 갑구 금지사항등기에 따른 임대의무기간과 매각 후 법적 효과를 확인하세요.
- 조세·관리비 검토. 계양세무서 압류와 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류가 기재되어 있습니다. 단지 전체 청구금액을 이 호실의 매수인 인수액으로 단정하지 말고, 해당 호실에 관련된 체납액과 공용부분 관리비 부담 여부를 구분하여 확인하세요.
- 실질취득으로 가격 비교. 최저가 170,100,000원이 아니라 확인된 선순위 보증금 인수를 합한 약 2억원을 기초로 최근 시세와 비교하세요. 추가 인수권리가 확인되면 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·후속 사건 문건을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “1.70억짜리 집이 아니라, 선순위 보증금까지 봐야 하는 집”
계양효성해링턴플레이스 116동 1105호는 기존 최저가만 보면 최근 실거래 평균의 68.6%로 저렴해 보입니다. 그러나 200,000,000원의 선순위 임차권이 있으므로 기존 배당 가정의 실질취득 부담은 약 2억원입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금 인수가 늘어나는 만큼 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
확인된 선순위 보증금만 반영하면 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 수준입니다. 하지만 별도 전입조사에 나타난 인원들의 개별 점유·계약관계가 명확하지 않고, 민간임대주택 관련 등기사항도 남아 있습니다. 여기에 종전 사건이 기각되고 새로운 경매가 개시된 절차상 변화까지 있어 기존 최저가와 배당표만을 근거로 입찰 결정을 내리기 어렵습니다.
이 물건에서 먼저 해결해야 할 문제는 추가 가격 할인이 아니라 김기환 외 점유자의 실제 권리, 민간임대주택 관련 제한, 후속 사건의 새로운 매각조건입니다. 확인된 권리만으로 계산한 가격상 여유와 아직 확정되지 않은 인수 위험을 분리해서 검토해야 합니다. 가격 판단은 실질취득 기준으로, 입찰 판단은 최신 사건 서류의 권리관계 확인 이후로 구분하는 것이 핵심입니다.
