170,100,000원
인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 13층 1301호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 1회 유찰 후 최저매각가는 170,100,000원입니다. 표면적인 최저가만 놓으면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 247,875,000원의 68.6%지만, 이 사건은 그 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
을구 1번에는 최유정의 주택임차권이 2023.12.21 등기돼 있습니다. 임대차보증금은 210,000,000원, 주민등록일자는 2021.11.01, 점유개시일자는 2021.10.29, 확정일자는 2021.10.12입니다. 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하도록 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 13층 1301호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 13층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 단지 규모 | 1,669세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 을구 1번 최유정 임차권입니다. 임차권등기는 2023.12.21, 주민등록은 2021.11.01이고, 말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 최유정의 임차권은 말소기준보다 앞서며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
갑구 2번 가처분은 2024.05.16 가처분이의 결정에 따라 해제돼 2024.06.11 말소됐습니다. 이후 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류, 2024.11.06 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 2026.02.02 국의 압류가 등기됐습니다.
갑구 1-1에는 이 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간과 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항등기도 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 확정된 1건 외에도 미상 위험이 크다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수 가능성 |
| 최유정 | 2021.11.01 | 210,000,000원 | 2021.10.12 | 2023.12.21 | 대항력 있음 | 우선변제 43,081,400원 인수 |
최유정 외 명의자들은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 여부를 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원이고, 최근 12건 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저매각가 170,100,000원 자체는 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그러나 최유정의 현재 인수액 43,081,400원을 합치면 실질취득은 213,181,400원입니다. 따라서 이 물건의 시세 비교 기준은 170,100,000원이 아니라 실질취득 213,181,400원이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 최유정 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최유정 보증금 210,000,000원 중 166,918,600원이 배당되고 부족분 43,081,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보고 접근하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 170,100,000원 | 43,081,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 119,069,999원 | 93,396,981원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,348,999원 | 128,551,283원 |
유찰이 이어지면 법원에 납부하는 매각대금은 줄어들지만, 최유정에게 배당되는 금액도 줄어 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 83,348,999원 같은 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근에 위치하며 주변으로 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27이며 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지 서측과 동측으로 각각 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 1,996,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최유정 임차권. 보증금 210,000,000원, 현재 회차 미배당 43,081,400원의 매수인 인수 구조를 반드시 반영하세요.
- 미상 점유자. 최유정 외 점유자들의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유관계를 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상 상태에서는 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 사건 상태. 2025타경504074 개시결정은 2026.05.27 기각되고 2026.06.09 말소됐으며, 2026.07.08 별도 2026타경505436 강제경매가 개시됐습니다.
- 민간임대주택 금지사항. 갑구 1-1 금지사항등기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용을 원본과 대조하세요.
- 가격 판단. 최근 12개월 평균 247,875,000원과 비교할 때 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 사건 진행내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “170,100,000원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 유찰로 낮아진 최저가가 아닙니다. 현재 회차에서 최유정의 보증금 미배당액 43,081,400원을 더하면 실질취득은 213,181,400원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 최유정에 대한 인수액은 93,396,981원, 128,551,283원으로 증가합니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 최유정 인수분만 반영한 실질취득은 낮지만, 최유정 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 여기에 원사건 2025타경504074의 기각·개시결정 말소와 2026타경505436의 별도 경매개시까지 확인됩니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 인수범위와 현재 사건 상태를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
