인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 805호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 170,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 247,875,000원의 68.6%이므로 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 매각 후에도 남는 임차보증금입니다.
강기석의 임차권은 2023.05.10 등기됐고 임대차계약일 2021.03.12, 주민등록·점유개시일 2021.05.28, 확정일자 2021.06.02, 보증금은 200,000,000원입니다. 제시된 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류이므로 이 임차권이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 8층805호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 8층 · 건물 지상21층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차·점유관계 — 강기석 외 전입자도 그냥 넘길 수 없다
강기석은 보증금·확정일자·임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 반면 현황조사에 등장하는 다른 전입자들은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 확정적인 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 강기석 | 2021.05.28 | 200,000,000원 | 2023.05.10 | 대항력 有 우선변제 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 254,000,000원, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
최저가 170,100,000원 자체는 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그러나 현재 회차에서 강기석에게 배당되지 않는 33,081,400원을 합치면 알려진 실질취득은 203,181,400원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 82.0%, 최신 거래 254,000,000원의 약 80.0% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 강기석 보증금 | 200,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 외 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 강기석 임차보증금 일부 배당에 사용됩니다. 강기석 미배당액 33,081,400원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·각급 학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 도로·토지. 서측과 동측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접하고, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,996,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 233,000,000원~258,000,000원, 평균 247,875,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강기석 인수액을 낙찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 알려진 실질취득은 170,100,000원이 아니라 203,181,400원입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 강기석 인수가 늘어 알려진 총 부담은 202,466,980원·201,900,282원 수준입니다.
- 다른 전입자는 개별 확인. 보증금·확정일자 미상인 전입자는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며, 추가 인수위험이 남습니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 갑구 1-1의 현재 효력과 경매 이후 처리 여부를 원본 등기와 관련 서류로 확인하세요.
- 사건 진행 상태 재확인. 2025타경504074 개시등기는 2026.06.09 말소됐고 2026.06.23에는 2026타경504964가 새로 등기되어 있으므로 법원 사건검색·매각기일 원문을 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 강기석의 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 68.6%”보다 중요한 것은 인수 구조다
이 물건은 감정가 243,000,000원에서 1회 유찰되어 170,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원과 비교하면 최저가 자체는 크게 낮아 보입니다. 하지만 강기석의 200,000,000원 선순위 임차보증금이 있어 현재 회차에서는 33,081,400원이 매수인에게 넘어오고, 알려진 실질취득은 203,181,400원입니다.
더 중요한 문제는 이 숫자가 아직 최종치라고 단정할 수 없다는 점입니다. 현황조사상 다른 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수 가능성이 미상이고, 기존 사건의 기각·개시등기 말소와 새로운 경매개시결정도 이어져 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니라 임차관계와 현재 경매절차를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 알려진 인수까지만 반영한 가격은 최근 시세보다 낮지만, 권리관계가 확정되기 전에는 그 가격 차이를 안전한 할인으로 평가하기 어렵습니다.
