인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 12층 1201호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 243,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 170,100,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 등기부에는 최소원의 주택임차권 200,000,000원이 2023.12.04 등기되어 있고, 주민등록일 2021.12.28·확정일자 2021.08.30로 말소기준권리인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 이 임차권은 배당에서 전액 회수하지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 170,100,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,181,400원이 먼저 빠지고, 최소원에게 166,918,600원이 배당됩니다. 보증금 200,000,000원과의 차액인 33,081,400원은 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 203,181,400원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 최소원의 미배당액이 그만큼 늘어 총부담은 대체로 2억원대에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 12층1201호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 116동 12층 1201호 |
| 사용승인 / 단지 | 2021.01.27 · 1,669세대 |
| 등기부상 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 배당 시나리오상 신청채권액 | 5,103,093,508원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞선 최소원의 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 반면 2024.11.06 이후 가압류·압류와 2026.07.08 강제경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
또한 소유권보존등기에는 이 주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항 부기등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 부기등기의 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원문 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 21명, 그중 20명은 보증금 미상
최소원은 보증금 200,000,000원, 확정일자, 임차권등기와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권자로 분석됩니다. 나머지 20명은 모두 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 2025.02.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최소원 | 2021.12.28 | 2021.08.30 | 200,000,000원 | 2023.12.04 | 대항력 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 247,875,000원이며 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 최저가 170,100,000원은 이 평균의 68.6%지만, 이 사건은 선순위 임차권 인수형이므로 170,100,000원을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
현재 회차에서 최소원 인수액까지 더한 실질취득은 203,181,400원으로, 최근 12개월 평균의 약 82.0%, 최신 거래 254,000,000원의 약 80.0%입니다. 숫자만 보면 시세와 간격이 있지만, 앞서 본 20명의 대항력 가능·미상 점유자에 대한 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 차이를 확정적인 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 최소원 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 170,100,000원 | 33,081,400원 | 203,181,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 119,069,999원 | 83,396,981원 | 202,466,980원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 83,348,999원 | 118,551,283원 | 201,900,282원 |
최소원 임차권만 놓고 보면 유찰될수록 매각가 감소분이 미배당 보증금 인수액으로 이동합니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 지급되기 때문에 총 실질취득은 보증금 200,000,000원보다 소폭 높은 약 2억원대로 계산됩니다. 별도 점유자의 보증금은 위 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 최소원 보증금 | 200,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 최소원 임차보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 최소원에게 배당되지 못한 33,081,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 단지. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며, 분석 대상 전용면적은 39.882㎡입니다.
- 주위환경. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 열병합 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 실거래. 전용 39.88㎡ 최근 12건은 233,000,000원~258,000,000원, 평균 247,875,000원이며 최신 거래는 2026.03 12층 254,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최소원 인수액 재확인. 보증금 200,000,000원 중 실제 배당액을 확인하고 미배당 잔액을 낙찰대금과 반드시 합산해야 합니다.
- 나머지 20명 임대차관계 확인. 전입만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 각 점유자의 실제 점유, 보증금, 계약일, 확정일자와 배당요구 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 절차 사건번호 확인. 2025타경504074의 경매개시결정은 기각 후 말소되었고, 2026.07.08에는 2026타경505437 강제경매개시결정이 새로 등기되어 있습니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 소유권보존에 붙은 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 판단 기준. 170,100,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 203,181,400원을 우선 기준으로 보고, 미상 임차보증금이 확인되면 다시 계산해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 따라 최소원 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “누가 얼마를 인수하나”가 먼저다
이 물건은 감정가 243,000,000원에서 170,100,000원으로 내려온 1회 유찰 물건이지만, 가격표만 보면 본질을 놓치게 됩니다. 최소원의 선순위 임차보증금 200,000,000원 때문에 현 회차의 확인 가능한 실질취득은 203,181,400원이고, 추가 유찰이 되더라도 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담은 약 2억원대에서 크게 내려가지 않습니다.
여기에 최소원 외 20명의 전입 점유자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험을 수치화할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원과의 차이는 존재하지만, 이 미확정 권리위험이 해소되기 전에는 그 차액을 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 또한 기존 2025 사건은 2026.05.27 기각되어 경매개시결정이 말소됐고, 2026.07.08 새 강제경매 2026타경505437이 등기된 만큼 현재 진행 사건과 최신 매각물건명세서를 기준으로 다시 권리를 맞추는 것이 핵심입니다.
