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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

C 매력지수42 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경504074 · 인천지방법원 · 아파트
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
161,000,000원 1억 6,100만 감정가 230,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
06-18
인천지방법원 10:00
입찰 보증금
1,610만원
최저가의 10% · 16,100,000원
실거래 대비
▼ 36.0% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 2.52억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기 보증금 1.7억 인수 위험이 핵심이며, 최저가 1.61억만 보면 안 되는 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

최저가는 싸지만, 인수 1.7억이 숨어 있다 — 인천 계양효성해링턴플레이스 203호

인천지방법원 2025타경504074 · 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 2층203호
감정가 2.30억 · 최저매각가 1.61억(1회 유찰) · 매각기일 2026.06.18 · 강제경매
42점
매력지수 C등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득이 시세 이상인 고위험 물건
최근 시세 대비 낙찰가는 낮아 보이나 대항력 있는 임차인 보증금 1.7억원 인수 가능성으로 실질취득 약 3.31억원이 되어 가격 메리트가 사라지고 권리 리스크가 존재함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 최근 거래 평균의 65% 수준으로 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차인 인수 위험입니다. 임차인 이홍기의 보증금 1.7억원이 배당 부족 시 매수인에게 넘어갈 수 있어, 실질취득가는 약 3.31억원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
230,000,000원 / 161,000,000원
1회 유찰
실질취득 추정
331,000,000원
낙찰가+인수보증금
최근 12개월 평균
247,875,000원
동일 평형 12건
매수인 인수
170,000,000원
대항력 임차인

인천지방법원 2025타경504074. 인천 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 203호 아파트입니다. 감정가는 2.3억원, 현재 최저가는 1.61억원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 좋은 할인처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 대항력 임차권입니다.

을구 임차권등기자인 이홍기는 임대차보증금 170,000,000원, 전입일 2021.09.16으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가 1.61억원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경504074 (강제경매)
소재지인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 2층203호 (서운동,계양효성해링턴플레이스)
물건종류 / 이용상태아파트 · 39.882㎡ · 아파트 이용
소유자서운구역주택재개발정비사업조합
감정가 / 최저가230,000,000원 / 161,000,000원
신청채권 / 매각기일5,103,093,508원 / 2026.06.18

① 권리 흐름 — 핵심은 임차권

가압류·압류·경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 임차권등기는 예외적으로 확인이 필요한 권리입니다. 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리로 표시된 임대차보증금 170,000,000원이 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有

임차인전입일보증금판정
이홍기2021.09.16170,000,000원대항력 有 승계위험
진복희2021.10.29미상대항력 가능
박혜영2021.06.28미상대항력 가능
기타 현황조사 점유자각 전입일 확인 필요미상확인 필요
⛔ 인수 위험 이홍기 임차인은 대항력은 있으나 우선변제권 확인이 되지 않습니다. 현재 배당표 기준 매각대금 161,000,000원에서 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 계산되어 170,000,000원이 매수인 인수 가능 금액입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

동일 평형 최근 거래는 233,000,000원~258,000,000원이며 최근 12개월 평균은 247,875,000원입니다.

거래월층거래가
2026.0312254,000,000원
2026.039248,000,000원
2026.027250,000,000원
2026.021233,000,000원
12건247,875,000원

최저가 161,000,000원은 최근 평균 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 170,000,000원을 더하면 실질취득은 약 331,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 높은 수준으로 가격 메리트 판단 대상은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.

배당 분배 (매각가 161,000,000원)
실질취득 vs 실거래
인수보증금 포함 실질취득은 최근 거래 평균을 웃돕니다.

④ 예상배당표

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,054,000원
임차인 이홍기 보증금170,000,000원0원
주택도시보증공사 가압류4,587,000,000원157,946,000원
잔여-0원

⑤ 입찰 체크리스트

  • 최저가 착시 주의. 1.61억원은 낙찰가격일 뿐, 인수보증금 포함 실질취득을 계산해야 합니다.
  • 임차권 확인. 이홍기 보증금 170,000,000원은 배당 부족 시 매수인이 부담할 수 있습니다.
  • 추가 점유 확인. 보증금 미상 점유자는 대항력 가능성이 있어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
  • 입찰 전략. 유찰로 가격이 내려가도 인수액은 줄지 않으므로 단순 할인 접근은 위험합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 후 가격을 봐야 한다”

이 물건은 신축급 아파트와 낮은 최저가라는 장점이 있지만, 경매에서 가장 중요한 권리 변수인 대항력 임차인이 존재합니다. 낙찰가가 낮아져도 인수보증금 1.7억원이 남기 때문에 실질취득가는 쉽게 내려가지 않습니다. 권리는 분석 가능하지만 가격 판단은 인수 포함 기준으로 다시 해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당은 변동될 수 있으며, 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 의사결정 결과에 대한 책임은 이용자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 2층203호 (서운동,계양효성해링턴플레이스)

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