인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 5층 505호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 168,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가를 취득원가로 보면 안 됩니다. 을구 1번 현성우(개명전-현병열)의 주택임차권은 보증금 190,000,000원, 전입 2021.04.21, 확정일자 2021.04.21로 등기돼 있고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 168,000,000원 가정 시 집행비용 3,152,000원을 제외하고 임차인에게 164,848,000원이 배당되므로, 보증금 부족분은 25,152,000원입니다. 따라서 확인된 범위의 실질취득은 168,000,000원 + 25,152,000원 = 193,152,000원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 임차보증금이 증가하므로, 총 취득부담은 보증금 190,000,000원을 중심으로 약 1.92억~1.93억원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 5층 505호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 사용승인 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 하지만 그보다 앞선 2023.06.16에 현성우의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 이 임차권은 보증금 190,000,000원, 전입일 2021.04.21, 확정일자 2021.04.21이고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 반면 2024.09.30 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 1명, 미상 20명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현성우(개명전-현병열) | 2021.04.21 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현성우를 제외한 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 진복희·박혜영·홍태의·조문지·송영반은 배당요구 접수 내역이 있으나, 보증금과 확정일자 자체는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다. 최저가 168,000,000원만 비교하면 평균의 67.8%지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심이 아닙니다. 현성우 임차권 인수액을 더한 현재 회차의 실질취득 193,152,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 77.9%, 최신 거래의 76.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 247,875,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 현성우 보증금 | 190,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 외 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현성우 임차권은 164,848,000원만 배당돼 25,152,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 채권자 총 청구액 15,333,351,063원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지·학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철 1호선 작전역이 있습니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,996,000원/㎡입니다. 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다.
- 민간임대 관련 등기. 2022.02.11 소유권보존과 함께 민간임대주택에 관한 특별법 관련 금지사항 부기등기가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호부터 다시 확인. 2025타경504074 경매개시결정은 기각 후 말소됐고 2026타경505434가 새로 개시됐으므로, 현재 진행 사건과 매각기일을 법원 원본에서 대조해야 합니다.
- 현성우 임차권. 보증금 190,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수하므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 20명의 점유자 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각각의 실제 임대차계약, 보증금, 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 현성우 임차권 인수액이 커져 실질취득은 약 1.92억원 수준으로 유지됩니다.
- 시세 기준. 가격 비교는 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원을 기준으로 하고, 최저가 168,000,000원이 아닌 실질취득액을 대입해야 합니다.
- 민간임대 부기등기. 소유권보존 당시 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘누가 얼마를 인수시키는가’
이 물건의 표면 숫자는 감정가 240,000,000원, 최저가 168,000,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 현재 회차에서 확인 가능한 취득부담은 193,152,000원으로 올라갑니다. 그래도 최근 12개월 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 낮아 가격 완충은 있습니다. 문제는 그 다음입니다. 보증금·확정일자 미상의 점유자가 20명 더 있어 추가 인수액을 닫을 수 없고, 등기상 기존 2025타경504074 경매개시결정은 이미 기각·말소된 뒤 2026타경505434가 새로 등장했습니다.
따라서 이 사건은 “1.68억에 살 수 있는 아파트”가 아니라, “최소 약 1.93억의 실질부담에 미확정 임차위험과 절차 확인이 추가되는 물건”으로 봐야 합니다. 현성우 외 점유자들의 임대차관계와 현재 경매사건을 모두 확정하기 전에는, 최근 시세와의 차액을 안전마진으로 계산하기 어렵습니다.
