인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 11층 1101호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 이 사건은 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔으니 싸다”고 단순 접근하면 권리분석을 거꾸로 하게 됩니다. 등기부 을구 1번 안소윤 임차권은 2023.09.27 등기됐고, 임대차계약일 2021.08.04, 전입·점유개시 2021.08.26, 확정일자 2021.08.04, 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 배당에서 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 170,100,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 3,181,400원을 먼저 제외한 뒤 안소윤에게 166,918,600원이 배당되고, 미배당 보증금 23,081,400원이 남습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 최소 170,100,000원 + 23,081,400원 = 193,181,400원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 안소윤에게 돌아가는 배당액이 줄면서 인수액이 커져, 안소윤만 놓고 보면 총부담은 약 1.90억원 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 11층1101호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 사용승인 2021.01.27 |
| 말소기준 | 2024.09.30 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 4,587,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 2023.09.27 을구 1번 주택임차권 · 안소윤 · 보증금 190,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 계양구 압류, 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등의 가압류, 국세 압류, 2026타경505105 강제경매개시결정, 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 제시된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2023.09.27 안소윤 임차권등기입니다.
또 2022.02.11 소유권보존 당시 이 주택에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 금지사항이 부기돼 있습니다. 2022.07.06 처분금지 가처분은 2024.06.11 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사·신고 21명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.03.07 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.12 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.03.21 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.25 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.20 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 안소윤 | 2021.08.26 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2021.08.04 | 23,081,400원 인수 |
안소윤은 11층 1101호 39.882㎡ 전부에 관한 임차권등기입니다. 나머지 20명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 안소윤 보증금 때문에 거의 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 안소윤 인수 | 낙찰+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 23,081,400원 | 193,181,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 73,396,981원 | 192,466,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 108,551,283원 | 191,900,282원 |
낙찰가만 보면 170,100,000원 → 119,069,999원 → 83,348,999원으로 크게 내려가지만, 안소윤의 미배당 보증금 인수액은 23,081,400원 → 73,396,981원 → 108,551,283원으로 반대로 커집니다. 그래서 안소윤만 반영한 총부담은 193,181,400원 → 192,466,980원 → 191,900,282원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 유형은 “유찰될수록 싸진다”가 아니라 “낙찰가 감소분만큼 인수가 늘어난다”가 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 68.6%가 아니라 실질취득으로 본다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 254,000,000원, 표본 최저는 233,000,000원, 최고는 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
표면 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%입니다. 그러나 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 안소윤만 반영한 현재 실질취득 193,181,400원은 최근 평균의 약 77.9%, 최신 거래 254,000,000원의 약 76.1% 수준입니다. 숫자만 보면 여전히 시세 아래지만, 보증금 미상 점유자 20명의 인수 가능 금액이 빠져 있으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 안소윤 보증금 | 190,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
안소윤 보증금은 23,081,400원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 후순위 채권은 제시된 배당 시나리오에서 배당액 0원이며, 채권자 청구액 미배당 합계는 15,333,351,063원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근. 주변에 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인 2021.01.27. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 방범용 CCTV, 지하주차장, 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안소윤 임차권. 보증금 190,000,000원, 전입 2021.08.26, 확정 2021.08.04, 임차권등기 2023.09.27. 배당 후 미변제액을 매수인이 인수하는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 20명 점유관계. 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마십시오.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최소 193,181,400원, 2회 유찰 가정 192,466,980원, 3회 유찰 가정 191,900,282원입니다. 유찰 자체가 큰 비용 절감으로 이어지지 않습니다.
- 경매 사건 상태. 2025타경504074 경매개시등기는 기각·말소됐고 2026타경505105가 새로 등기돼 있으므로 현재 매각기일·최저가·사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기. 2022.02.11 금지사항등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 계양구 압류와 국세 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영돼 있으므로 실제 배당순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.70억 낙찰”이 아니라 “최종 인수까지 얼마인가”
이 물건에서 중요한 숫자는 최저가 170,100,000원 하나가 아닙니다. 안소윤 임차권의 미배당 23,081,400원을 더하면 현재 회차의 확인된 실질취득은 193,181,400원이고, 추가 유찰이 돼도 안소윤 인수액이 늘어 총부담은 약 1.90억원 부근에 머뭅니다. 여기에 전입일은 선순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 20명의 점유관계가 남아 있습니다.
최근 12개월 동일면적 평균 247,875,000원, 최신 거래 254,000,000원과 비교하면 안소윤만 반영한 총부담은 시세 아래입니다. 그러나 미상 임차보증금이 하나라도 추가되면 실질취득액은 바로 올라갑니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 유찰돼 싸진 아파트”가 아니라 선순위 임차권과 다수 미상 점유자의 총 인수액을 먼저 확정해야 가격 판단이 가능한 물건입니다. 더구나 종전 2025타경504074 경매개시등기는 기각·말소되고 2026타경505105가 새로 개시된 상태이므로, 가격보다 먼저 현재 사건 진행상태와 매각물건명세서의 최신 내용을 대조해야 합니다.
