인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 17층 1705호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 170,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체보다 임차인 승계 여부가 훨씬 중요합니다. 매각물건명세서에 대항력 있는 송영반의 임차보증금 210,000,000원이 명시돼 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하도록 되어 있습니다.
현재 170,100,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,181,400원을 먼저 빼고, 송영반에게 166,918,600원이 배당됩니다. 보증금 잔액 43,081,400원은 매수인에게 넘어옵니다. 낙찰가가 더 내려가면 송영반에게 돌아가는 배당액이 줄고 인수액이 커지는 구조이므로, 단순히 “2회 유찰되면 더 싸진다”는 식의 판단은 맞지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 17층1705호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 지상21층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 제시 매각기일 | 2026.06.18 |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 단지 | 계양효성해링턴플레이스 · 1,669세대 · 사용승인일 2021.01.27 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인들이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그 뒤의 계양구 압류, 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 국 압류와 후속 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리보다 임차인의 실제 전입 시점입니다. 송영반은 2021.08.06 전입, 2021.07.27 확정일자로 말소기준보다 훨씬 앞서며, 매각물건명세서도 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인·점유자 20명, 19명은 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 43,081,400원 인수 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
송영반은 전입일 2021.08.06, 확정일자 2021.07.27, 보증금 210,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 반면 나머지 19명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 모두 실제 임차인·점유자로 분류돼 있으므로, 각자의 임대차관계와 보증금 확인 전까지 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 전용 39.88㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 247,875,000원이고, 최신 거래는 2026.03 254,000,000원입니다. 단순 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%지만, 대항력 임차보증금 승계가 있는 사건에서는 이 비율을 그대로 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
송영반만 놓고 보면 가격비교 기준은 최저가 170,100,000원이 아니라 보증금 210,000,000원에 가까운 실질취득액입니다. 이 기준은 실거래 최저 233,000,000원과 최근 12개월 평균 247,875,000원보다 낮습니다. 하지만 이는 송영반만 확인한 경우의 기준선입니다. 보증금이 확인되지 않은 19명 가운데 추가 승계액이 확인되면 실질취득액은 더 올라갑니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 송영반 보증금 | 210,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
송영반 보증금 210,000,000원 중 166,918,600원이 배당되고 43,081,400원이 남아 매수인이 인수하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상의 다른 임차인 승계액은 이 표에 확정액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 각급 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 서측 근거리 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상21층, 사용승인일 2021.01.27. 위생·급배수·소화전·승강기·방범용CCTV·지하주차장·지역난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가 1,996,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스 1,669세대. 전용 39.88㎡ 최근 실거래 12건은 233,000,000원부터 258,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 170,100,000원은 명목 입찰가격일 뿐입니다. 송영반 미배당 43,081,400원을 함께 부담하는 구조입니다.
- 미상 임차인 19명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계·임대차계약서를 확인해 각자의 대항력과 승계액을 확정해야 합니다.
- 송영반 임차권 확인. 전입 2021.08.06, 확정일자 2021.07.27, 보증금 210,000,000원. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 119,069,999원, 3회 유찰 시 83,348,999원으로 낙찰가는 낮아지지만 송영반 인수액은 각각 93,396,981원, 128,551,283원으로 늘어납니다.
- 절차 상태 확인. 2025타경504074 개시등기는 2026.06.09 말소됐고, 2026.06.19에는 2026타경504891 강제경매개시결정이 새로 등기됐습니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2022.02.11 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 최종 인수액을 계산해야 합니다.
맺으며 — “1.701억짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 물건의 최저매각가가 170,100,000원이라는 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 247,875,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 송영반의 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 부족분 43,081,400원을 매수인이 인수하므로 시세 비교의 출발점부터 최저가가 아닙니다.
더 중요한 것은 송영반 외 19명입니다. 이들은 모두 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인된 210,000,000원 수준의 실질취득 기준보다 실제 부담이 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다. 알려진 인수액보다 ‘아직 모르는 인수액’이 더 중요한 사건입니다. 이 19명의 임대차관계를 확인해 총 승계액을 확정하기 전까지는 최저가 170,100,000원을 근거로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
