인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 901호, 전용면적 39.882㎡인 아파트입니다. 등기부에는 서운구역주택재개발정비사업조합의 소유권보존등기와 민간임대주택 관련 부기등기가 확인됩니다. 이 물건의 가장 중요한 권리는 2023년 9월 등기된 주택임차권입니다. 임차보증금은 190,000,000원이며, 자료상 말소기준권리로 제시된 2024년 9월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
배당 시나리오에 따르면 최저가 170,100,000원에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 166,918,600원이 배당됩니다. 보증금과 배당액의 차액인 23,081,400원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 최저가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 더구나 추가 명의 20명의 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았고, 등기부상 후행 권리의 날짜도 기재 매각기일과 맞지 않아 권리분석의 선결 과제가 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 9층 901호 (서운동, 계양효성해링턴플레이스) |
| 물건종류 / 전용면적 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 116동 9층 901호 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 · 최저가율 70% |
| 기재 매각기일 | 2026.06.18 |
| 신청채권 청구액 | 5,103,093,508원 (배당 시나리오 표기 기준) |
| 등기상 주요 권리 | 2023.09.12 주택임차권등기 · 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 · 후행 가압류 및 경매개시결정 |
| 중요한 확인사항 | 2026.06.18 매각기일과 2026.07.08 및 2026.08.19 등기 사이의 시간 순서 불일치. 사건번호·매각 진행 상태·후행 권리의 소멸 여부를 원본 서류로 대조해야 함. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 후행 등기를 함께 확인해야 한다
2022년 2월 11일 소유권보존등기와 함께 민간임대주택 관련 부기등기가 기재되어 있습니다. 부기등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 포함됩니다. 임대의무기간과 낙찰 후 지위 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
2023년 9월 12일 등기된 탁강욱의 주택임차권은 임대차보증금 190,000,000원, 전입일자 2021년 7월 12일, 확정일자 2021년 7월 12일로 확인됩니다. 자료상 기준권리인 2024년 9월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
등기부상 2025년 1월 17일 효성중공업 주식회사의 강제경매개시결정은 2026년 6월 9일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 한편 주택도시보증공사의 별도 강제경매개시결정과 입주자대표회의 가압류는 기재 매각기일보다 뒤의 날짜이므로, 기존 사건의 권리와 섞어 소멸 여부를 판단하지 말아야 합니다.
② 임차인 현황 — 확인된 보증금과 추가 미상 위험
| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 탁강욱주택임차권등기 | 2021.07.12확정일자 2021.07.12 | 190,000,000원 | 有 · 인수 위험 | 우선변제 가능배당요구 2023.09.12 | 9층 901호 39.882㎡ 전부. 최저가 기준 배당 부족액 23,081,400원. |
| 이홍기 | 2021.09.16확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 진복희 | 2021.10.29확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.03.07 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 박혜영 | 2021.06.28확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.12 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 정종헌 | 2021.10.19확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 김민희 | 2021.10.19확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 이현주 | 2021.11.15확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 김인권 | 2021.09.28확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 박선영 | 2023.12.06확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 이재성 | 2021.03.29확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 김송종 | 2021.10.07확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 홍태의 | 2021.10.29확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.03.21 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 김선옥 | 2022.08.11확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 김정화 | 2022.10.07확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 정중상 | 2023.06.05확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 조문지 | 2021.02.22확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.25 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 이진우 | 2021.04.19확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 이수정 | 2021.10.06확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 송영반 | 2021.08.06확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.02.20 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 박주원 | 2021.09.01확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
| 김혁곤 | 2021.05.27확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유 범위·보증금 확인 필요 |
자료상 임차인 목록에는 탁강욱 외 추가 명의 20명이 기재되어 있습니다. 이들의 보증금·확정일자·점유 범위가 특정되지 않아 모두를 본 901호의 확정 임차보증금으로 합산할 수는 없습니다. 대위·승계 중복신고로 제외되는 명의는 확인되지 않았으며, 각 명의의 실제 점유 호실과 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 할인율보다 실질취득액이 중요하다
같은 단지인 계양효성해링턴플레이스의 전용 39.88㎡ 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 248,708,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 247,571,428원과 최신 거래 253,000,000원을 우선 참고합니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -1.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.88㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 비교 항목 | 금액 | 확인분 실질취득액 대비 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 170,100,000원 | 88.0% |
| 확인분 실질취득액 | 193,181,400원 | 100.0% |
| 최근 12개월 평균 · 7건 | 247,571,428원 | 128.2% |
| 최신 거래 · 2026.10 | 253,000,000원 | 130.9% |
| 전체 12건 평균 | 248,708,333원 | 128.7% |
확인된 임차권만 반영한 실질취득액 193,181,400원은 최근 12개월 평균의 약 78.0%, 최신 거래가의 약 76.4%입니다. 그러나 이 수치는 탁강욱의 배당 부족액만 반영한 금액입니다. 추가 명의 20명의 인수 위험, 민간임대주택 관련 의무, 등기 시점 불일치가 해소되지 않은 상태에서는 이를 전체 취득원가로 확정하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (최저가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등 추정 |
| 1. 임차인 탁강욱 보증금 | 190,000,000원 | 166,918,600원 | 부족분 23,081,400원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 | 배당 시나리오 표기 기준 · 등기 시점 대조 필요 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 등기 시점 대조 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 |
위 배당표는 제공된 최저가 기준 배당 시나리오를 옮긴 것입니다. 특히 주택도시보증공사의 경매개시결정 및 입주자대표회의 가압류는 기재 매각기일 이후의 등기이므로, 이 표만으로 실제 배당순위나 권리 소멸을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 하락하더라도 매수인 인수액이 증가합니다. 제공된 회차별 시나리오에서 탁강욱의 미배당 보증금만 반영한 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수액 | 확인분 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 23,081,400원 | 193,181,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 73,396,981원 | 192,466,980원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 83,348,999원 | 108,551,283원 | 191,900,282원 |
⑥ 입지·환금성 메모
- 입지. 서운초등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트단지·각급 학교·소규모 근린생활시설·근린공원·체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 인천지하철 1호선 작전역은 직선거리 약 2km에 위치합니다.
- 단지. 총 1,669세대이며 사용승인일은 2021.01.27입니다. 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수·승강기·지하주차장 및 지역난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며, 토지이용계획상 과밀억제권역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기. 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재되어 있습니다. 의무기간의 만료 여부와 매수인에게 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균 247,571,428원, 최신 거래 253,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -1.1%입니다. 단순 최저가율보다 임차인 인수액과 권리관계 확정 여부가 투자 판단에 더 중요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 사건번호와 매각 진행 상태. 2025타경504074, 2026.06.18 매각기일, 2026.07.08 주택도시보증공사 강제경매개시결정 및 2026.08.19 입주자대표회의 가압류의 관계를 원본 사건기록과 최신 등기부로 대조하세요.
- 탁강욱 임차권. 보증금 190,000,000원, 전입일·확정일자 2021.07.12, 임차권등기 2023.09.12를 확인하고 실제 배당액 및 매수인 인수액을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 추가 명의 20명. 각 명의의 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 여부를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서 추가 인수액을 0원으로 간주하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 낙찰 후 승계되는 의무가 있는지 확인하세요.
- 가압류와 경매개시결정. 주택도시보증공사·제이엔에이코퍼레이션·국가·입주자대표회의 관련 등기의 실제 순위와 매각에 따른 소멸 여부를 각각 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 확인된 인수액 23,081,400원만 더한 금액은 193,181,400원입니다. 추가 임차인 위험, 관리비, 명도비용 등 확인되지 않은 비용을 반영하기 전에는 최종 취득원가로 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — 최저가보다 먼저 인수액과 등기 시점을 확정해야 한다
이 물건은 감정가 243,000,000원에서 최저가 170,100,000원으로 내려왔지만, 선순위 임차권 보증금 190,000,000원이 존재합니다. 제공된 배당 시나리오에서 확인되는 인수액은 23,081,400원이며, 이를 반영한 실질취득액은 193,181,400원입니다. 유찰이 더 진행되더라도 배당 부족액이 늘어나므로, 최저가 하락만큼 실질취득액이 내려간다고 볼 수 없습니다.
더 큰 문제는 추가 명의 20명의 보증금과 점유 범위가 미상이라는 점, 그리고 기재 매각기일 이후의 등기가 존재한다는 점입니다. 따라서 현재 계산된 실질취득액은 전체 위험을 반영한 확정 금액이 아닙니다. 임차인별 인수 범위와 실제 매각 상태를 확인하기 전까지는 가격 메리트보다 권리 불확실성을 우선 평가해야 합니다.
확인된 임차권만으로도 보증금 인수 위험이 존재하며, 추가 명의의 보증금과 권리 범위가 미상입니다. 매각기일과 후행 등기의 날짜 불일치까지 있어 권리 소멸을 확정할 수 없습니다. 원본 서류로 이 불일치와 인수 범위를 해소하기 전에는 최저가율만을 근거로 입찰을 결정하지 않는 것이 타당합니다.
