인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 402호입니다. 전용면적 39.882㎡의 아파트로, 감정가 238,000,000원에서 1회 유찰돼 기존 최저매각가격은 166,600,000원입니다. 단지의 같은 면적 최근 실거래 평균은 247,875,000원이므로, 표면적인 최저가만 놓고 보면 상당한 할인율을 보입니다.
하지만 권리관계가 단순하지 않습니다. 등기부 을구 1번에 김희백의 임차보증금 180,000,000원에 대한 주택임차권등기가 있습니다. 전입일과 확정일자는 모두 2021.03.11로, 말소기준인 2024.09.30 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매 · 개시결정 말소) |
|---|---|
| 후속 경매사건 | 2026타경504966 · 주택도시보증공사 신청 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 계양효성해링턴플레이스 제116동 제4층 제402호 (서운동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.882㎡ |
| 사용승인 | 2021.01.27 · 계양효성해링턴플레이스 1,669세대 |
| 등기상 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 | 238,000,000원 |
| 기존 최저가 | 166,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 기존 매각기일 | 2026.06.18 (기존 사건 기각에 따른 유효 여부 확인 필요) |
| 기존 신청채권자 | 효성중공업 주식회사 · 청구액 5,103,093,508원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.30 · 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 김희백 · 보증금 180,000,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 설정된 가압류와 압류 등은 매각에 따른 말소 대상이지만, 2024.03.25 등기된 김희백의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 전입·확정일자도 모두 2021.03.11이어서 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확정된 임차권과 미확인 전입자 구분
402호에 직접 특정된 등기상 임차권자는 김희백 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에서 이름이 확인되는 전입자 20명이 있으나, 이들의 개별 점유 부분이나 보증금, 확정일자, 402호와의 관계는 확정되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 모두 독립적인 대항력 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김희백 | 2021.03.11 | 180,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
미배당 인수
승계 아님
확정 2021.03.11 · 임차권등기 2024.03.25 · 배당요구 확인 |
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.03.07 · 우선변제·승계 미확인 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.02.12 · 우선변제·승계 미확인 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.03.21 · 우선변제·승계 미확인 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.02.25 · 우선변제·승계 미확인 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.02.20 · 우선변제·승계 미확인 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제·승계 미확인 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 동일 전용면적 39.88㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 247,875,000원, 최신 거래는 2026.03의 254,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
기존 최저가는 최근 평균의 67.2%지만, 선순위 임차보증금 인수액까지 고려하면 실제 취득비용은 달라집니다. 기존 최저가 기준 매각대금과 예상 미배당액의 합계는 183,132,400원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래보다 낮습니다.
다만 이는 김희백의 인수액만 반영한 추정치입니다. 다른 전입자들의 본건 임대차 여부, 세금, 관리비, 명도비용과 후속 경매사건의 실제 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (기존 매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,132,400원 |
| 1. 임차권자 · 김희백 | 180,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 후속 경매개시 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
기존 최저가 기준의 가상 배당입니다. 집행비용 추정치와 김희백의 우선배당을 반영했으며, 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 후속 경매개시결정과 기존 사건의 채권관계는 실제 배당절차에서 다시 확인해야 하며, 동일 채권자의 중복 청구 여부도 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 예상 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 166,600,000원 | 16,532,400원 | 183,132,400원 |
| 2회 유찰 · 49% | 116,620,000원 | 65,812,680원 | 182,432,680원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 81,634,000원 | 100,235,412원 | 181,869,412원 |
기존 사건에 제시된 회차별 추정치를 사용했습니다. 회차별 집행비용 및 인수 추정은 실제 배당액과 일치하지 않을 수 있습니다. 후속 경매사건의 매각가격이나 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운초등학교 북측 인근. 주변으로 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 인천지하철 1호선 작전역은 서측 직선거리 약 2km에 위치합니다.
- 건물. 2021.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 승강기, CCTV, 지하주차장, 지역난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·서운주택재개발 지구단위계획구역 등이며, 공시지가는 1,996,000원/㎡입니다.
- 거래. 동일 전용면적 최근 실거래 표본은 12건이며, 거래가격은 233,000,000원~258,000,000원입니다. 개별 층·향·상태에 따른 차이는 확인해야 합니다.
- 환금성. 1,669세대 단지이며 동일 면적 거래사례가 존재합니다. 다만 민간임대주택 관련 등기 및 점유관계의 정리가 실제 매도 가능성과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 사건 상태. 기존 2025타경504074는 기각결정에 따라 개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 진행되는 2026타경504966의 매각공고·기일·최저가·매각물건명세서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 김희백의 임차보증금 180,000,000원과 실제 배당 가능액, 배당 이후 임차권 말소 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 최저매각가격과 보증금 미배당 인수액을 합산해야 합니다. 추가 유찰만으로 실제 취득원가가 크게 떨어지는 구조가 아닙니다.
- 다른 전입자. 김희백 외 전입자 20명의 실제 호실, 계약, 보증금, 확정일자 및 점유관계를 확인해야 합니다. 402호와 무관한 전입자를 별도 임차채권자로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 계양세무서의 압류 및 아파트 입주자대표회의의 가압류가 등기돼 있습니다. 배당에 영향을 줄 수 있는 세금과 실제 관리비 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 존재와 현재의 실제 점유상태는 별개입니다. 현장 확인을 통해 인도 및 명도 비용을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 후속 사건의 법원 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.66억짜리 아파트가 아니라, 선순위 임차권을 함께 보는 물건”
표면적인 최저가격은 166,600,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 김희백의 선순위 임차보증금 180,000,000원 때문에, 기존 매각조건에서 예상 실질취득액은 약 183,132,400원입니다. 유찰이 더 진행되더라도 미배당 인수가 증가하므로 실제 취득원가는 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
가격 비교상 실질취득액이 최근 실거래 평균을 밑도는 것은 사실입니다. 그러나 김희백 외 전입자의 본건 임대차관계와 민간임대주택 관련 등기, 세금·관리비 등은 별도로 확인해야 할 위험요인입니다.
특히 기존 경매사건의 개시결정이 기각으로 말소됐다는 점이 가장 중요한 절차상 변수입니다. 제시된 매각기일과 최저가격을 그대로 현재의 입찰조건으로 사용할 수 없습니다. 후속 2026타경504966의 실제 매각조건과 임차권 인수 범위가 확인되기 전에는 예상 수익이나 최종 취득가격을 확정할 수 없습니다.
