인천지방법원 2025타경504074. 계양효성해링턴플레이스 116동 12층 1205호, 전용 39.882㎡ 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 1회 유찰 후 최저가는 170,100,000원입니다. 숫자만 보면 최근 동일면적 거래 12건 평균 247,875,000원과 최신 거래 254,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체를 실질 취득비용으로 보면 안 되는 물건입니다.
등기부 을구 1번에는 진은영의 주택임차권이 있습니다. 임차보증금은 200,000,000원, 전입일자는 2021.10.07, 확정일자는 2021.08.23입니다. 말소기준권리인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 있고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차 예상배당은 166,918,600원, 미배당 잔액은 33,081,400원입니다. 따라서 170,100,000원에 낙찰되더라도 진은영만 놓고 본 총 부담은 200,000,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운로 34, 116동 12층1205호 (서운동,계양효성해링턴플레이스) |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 39.882㎡ · 12층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 5,103,093,508원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 절차 변동 | 2026.05.27 기각결정 · 2026.06.09 경매개시결정 등기 말소 |
| 등기부 발행 | 2026.10.01 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 그보다 앞선 진은영의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 진은영 외 20명은 금액 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이홍기 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진복희 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박혜영 | 2021.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 배당요구 2025.02.12 |
| 정종헌 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민희 | 2021.10.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현주 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김인권 | 2021.09.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박선영 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이재성 | 2021.03.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김송종 | 2021.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍태의 | 2021.10.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 배당요구 2025.03.21 |
| 김선옥 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정화 | 2022.10.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정중상 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조문지 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 배당요구 2025.02.25 |
| 이진우 | 2021.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이수정 | 2021.10.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송영반 | 2021.08.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 배당요구 2025.02.20 |
| 박주원 | 2021.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김혁곤 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진은영 | 2021.10.07 | 200,000,000원 | 2021.08.23 | 대항력 有 | 우선변제 | 33,081,400원 |
진은영은 임차권등기·전입·확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계 금액을 확정하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
계양효성해링턴플레이스 동일면적 39.88㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 247,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.03 12층 254,000,000원이고, 최근 거래 범위는 233,000,000원부터 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.88㎡ | 12 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 39.88㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 39.88㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 39.88㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 39.88㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.08 | 39.88㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.06 | 39.88㎡ | 20 | 258,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 20 | 254,000,000원 |
| 2025.05 | 39.88㎡ | 10 | 235,500,000원 |
| 2025.04 | 39.88㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.88㎡ | 12건 | 247,875,000원 |
현재 최저가 170,100,000원은 최근 12개월 평균의 68.6%이지만, 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 진은영의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 170,100,000원 + 인수 33,081,400원으로, 진은영 기준 실질취득은 200,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 진은영 보증금 | 200,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 5,103,093,508원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
진은영에게 166,918,600원이 배당되고 보증금 미회수액 33,081,400원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교, 소규모 근린생활시설, 근린공원 및 체육관 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 통행이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 2km에 인천지하철1호선 작전역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2021.01.27. 위생·급배수·소화전·승강기·CCTV·지하주차장·지역난방설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 계양효성해링턴플레이스는 1,669세대이며 동일 39.88㎡ 거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다.
- 등기 특이사항. 소유권보존등기에 민간임대주택 관련 금지사항등기가 부기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 170,100,000원만 보고 판단하지 말 것. 진은영 보증금 미배당분 33,081,400원을 더하면 알려진 실질취득은 200,000,000원입니다.
- 미상 점유자 20명 재확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계·배당요구 여부를 최신 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰을 가격하락으로만 해석하지 말 것. 진은영 기준으로는 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 약 200,000,000원으로 유지됩니다.
- 사건번호와 절차상태 대조. 2025타경504074 경매개시결정은 2026.05.27 기각 후 2026.06.09 말소됐고, 2026.07.01 별도의 2026타경505244 강제경매가 등기됐습니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 갑구 1-1 부기등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 실거래를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.701억 낙찰”이 곧 “1.701억 취득”은 아니다
이 물건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 감정가 243,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 170,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 247,875,000원과 비교하면 표면상 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 진은영의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에서 33,081,400원을 추가로 인수하므로, 진은영 기준 실질취득은 200,000,000원입니다.
더 큰 문제는 이 200,000,000원조차 전체 실질취득가의 확정값이 아니라는 점입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자 20명이 별도로 확인돼 있어 인수 위험의 상단이 열려 있습니다. 게다가 2025타경504074 경매개시결정은 이미 기각 후 말소됐습니다. 따라서 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘임차관계 확정과 사건 절차 확인’이 먼저인 물건입니다. 알려진 임차권 하나만 보면 시세 여지가 있지만, 미상 점유자의 권리와 최신 경매 사건을 확인하기 전까지는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
