70,700,000원
부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 13층 오피스텔 건물의 2층 201호로, 전유면적은 28.98㎡입니다. 사용승인일은 2019년 2월이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 우창기와 차성환으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
이 사건은 숫자만 보면 감정가 101,000,000원에서 최저가가 70,700,000원으로 내려간 1회 유찰 물건입니다. 그러나 201호에는 임대차계약일 2019.04.21, 확정일자 2019.04.29, 주민등록·점유개시 2019.05.07인 임차인 이지원이 있고, 보증금은 90,000,000원입니다. 경매개시결정일 2024.07.09보다 앞선 점유·전입에 따라 대항력이 인정되는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 2층 201호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 전유면적 / 층 | 28.98㎡ · 13층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인 | 2019년 2월 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 지워져도 보증금 부족분은 남는다
등기부에는 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권 3,840,000,000원이 있으나 현재는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 제공된 권리기준은 2024.07.09 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이며, 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
주의할 것은 2025.10.21 등기된 이지원의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 기준권리 이후라 매각으로 소멸하지만, 임차인의 실제 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.05.07입니다. 즉 등기 시점만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 배당표에서도 이지원은 우선변제 대상으로 69,027,400원을 배당받고, 나머지 20,972,600원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 201호 임차인 — 대항력·우선변제·승계가 모두 핵심
| 임차인 | 점유범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 건물 전유부분 전부 | 2019.05.07 | 2019.04.29 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 20,972,600원 |
이지원은 2024.07.29 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 70,700,000원 가정에서는 집행비용 1,672,600원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 69,027,400원이 배당되고, 보증금 잔액 20,972,600원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 91,672,600원이 출발점
대항력 있는 이지원의 보증금 90,000,000원은 현재 최저매각가 70,700,000원보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 배당표 기준 매수인 부담은 70,700,000원 + 20,972,600원 = 91,672,600원입니다.
실질취득 91,672,600원은 감정가 101,000,000원의 약 90.8%입니다. 외형상 최저가 비율은 70%지만, 임차보증금 승계를 반영하면 감정가 대비 할인폭은 약 9.2% 수준으로 줄어듭니다. 별도의 실거래 자료가 없으므로 이 90.8%를 근거로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 이지원 보증금 | 90,000,000원 | 69,027,400원 |
| 이지원 미배당 · 매수인 인수 | 20,972,600원 | 0원 |
| 갑구 6 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 이지원 보증금 배당에 사용됩니다. 이지원 보증금 부족분은 20,972,600원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 규모. 1개동 오피스텔 43개호로 구성된 건물이며, 대상은 13층 건물 내 2층 201호입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 전유면적 28.98㎡, 사용승인일 2019년 2월이며 개별난방·승강기·옥내소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지면적은 231.0㎡, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준 70,700,000원이 아니라 이지원 미배당 보증금을 합한 91,672,600원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 이지원 보증금 배당 확인. 배당액 69,027,400원과 매수인 승계액 20,972,600원이 실제 배당기일에도 같은 구조인지 매각물건명세서와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기일은 2025.10.21이지만 실제 전입·점유는 2019.05.07이므로 등기순위만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
- 다른 호수 점유자 분리. 현황조사에 함께 나타나는 202호·203호 등 다른 전유부분의 임차관계를 201호 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택 관련 사항의 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 차성환 지분 파산선고 확인. 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 2026.03.03 등기돼 있으므로 경매절차와의 관계를 최신 기록에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “20,972,600원 승계”가 중요하다
이 사건의 핵심은 한 차례 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 201호에는 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인 이지원이 있고, 현재 최저가 70,700,000원으로 매각될 경우 배당 후 20,972,600원이 남아 매수인이 부담하는 구조입니다.
따라서 실질취득액은 91,672,600원으로 봐야 하며, 감정가 101,000,000원 대비 약 90.8%입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 단순히 “감정가 70%까지 내려왔으니 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 외형상 할인율보다 임차보증금 승계를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
