74,200,000원
부산지방법원 2024타경58441. 목적물은 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 5층 501호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 106,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 74,200,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금입니다.
501호 전유부분 전부에는 유규동 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일자는 2019.03.14, 점유개시일자는 2019.03.31, 주민등록일자는 2019.04.16, 확정일자는 2019.03.15, 보증금은 95,000,000원입니다. 현재 권리판정의 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정으로 계산되어 있어 유규동의 전입은 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 5층501호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근 콘크리트구조 · 13층 건물 · 2019년 2월 사용승인 |
| 소유자 | 우창기 지분 2분의 1 · 차성환 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이며 현재 등기자료에서는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 이 사건의 권리판정상 말소기준은 2024.07.09 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2024.09.25 소상공인시장진흥공단의 우창기 지분 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
유규동의 주택임차권등기는 2025.04.01 접수되어 형식상 말소기준 뒤에 있지만, 실제 전입일은 2019.04.16입니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 임차인의 대항력·보증금 인수 여부를 동일하게 보면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션 역시 유규동의 95,000,000원을 대항력 있는 매수인 인수 항목으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 32명, 보증기관 중복 없음
사건 관련 현황조사·문건접수·등기 자료에는 총 32명이 확인되며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 목적물은 501호이고 조사 명단에는 201호부터 1302호까지 여러 호수가 함께 포함되어 있습니다. 따라서 아래 전체 명단과 501호에 직접 등기된 유규동 임차권을 구분해서 봐야 합니다.
| 성명 | 호수 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황영주 | 202호 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최재명 | 203호 | 2019.04.16 | 미상 | 2024.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 301호 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배준수 | 303호 | 2019.04.18 | 미상 | 2024.09.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영기 | 401호 | 2019.04.22 | 95,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 한승희 | 402호 | 2019.05.27 | 미상 | 2024.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권경진 | 403호 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신예지 | 502호 | 2021.05.03 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이종민 | 503호 | 2023.02.28 | 65,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 홍유진 | 602호 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상훈 | 602호 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김효희 | 603호 | 2019.05.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 701호 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강보광 | 703호 | 2019.05.23 | 미상 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 민유진 | 802호 | 2022.02.28 | 85,000,000원 | 2024.07.23 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 조희재 | 804호 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조승완 | 901호 | 2019.04.19 | 110,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 손지성 | 902호 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박승환 | 904호 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김예린 | 1003호 | 2022.07.27 | 100,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김미진 | 1004호 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민종 | 1101호 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동승 | 1102호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손효승 | 1103호 | 2021.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019.05.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019.07.09 | 110,000,000원 | 미상 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 김지민 | 1203호 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 제수하 | 1204호 | 2021.10.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상승 | 1301호 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상제 | 1302호 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유규동 | 501호 전유부분 전부 | 2019.04.16 | 95,000,000원 | 2025.04.01 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
③ 가격 판단 — 유찰가보다 ‘인수 후 실질취득’이 먼저
현재 회차는 감정가 106,000,000원의 70%인 74,200,000원입니다. 다음 시나리오는 51,940,000원, 그 다음은 36,358,000원으로 계산되어 있습니다. 하지만 501호의 유규동 보증금 95,000,000원이 현재 최저가보다 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 74,200,000원 | 660,000,000원 | 0원 | 61,830,243원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 51,940,000원 | 660,000,000원 | 0원 | 39,970,923원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,358,000원 | 660,000,000원 | 0원 | 24,669,399원 |
비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이 물건을 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 권리분석에서는 501호의 95,000,000원 보증금과 660,000,000원 인수 계산의 적용 범위를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 인수 · 김영기 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조승완 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유규동 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,830,243원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 1,735,600원, 소상공인시장진흥공단 10,634,157원, 소유자 잔여 61,830,243원으로 매각대금 74,200,000원을 배분합니다. 알려진 7명의 보증금 660,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근 콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 유규동 임차권 우선 확인. 보증금 95,000,000원, 계약일 2019.03.14, 점유개시 2019.03.31, 주민등록 2019.04.16, 확정일 2019.03.15를 매각물건명세서와 대조합니다.
- 660,000,000원 적용 범위 확인. 배당 계산에 401·503·802·901·1003·1201호 임차보증금이 함께 포함되어 있으므로 개별 501호 매수인 인수범위와 일치하는지 확인합니다.
- 미상 보증금 확인. 여러 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택 사항의 매각 후 처리 여부를 확인합니다.
- 차성환 파산선고 확인. 2026.02.23 파산선고결정과 2026.03.03 등기의 경매절차상 영향을 매각서류와 대조합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 2026.08.21 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 다시 확인합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 106,000,000원에서 한 차례 유찰되어 74,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 501호에는 유규동의 95,000,000원 대항력 임차보증금이 있고, 보증금이 최저가보다 큽니다. 대항력 인수형에서는 유찰가만 내려간다고 실질취득가도 그대로 내려가는 것이 아니므로 501호 기준 실질취득은 약 95,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
여기에 배당 시뮬레이션은 여러 호수의 알려진 보증금을 합쳐 660,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 목적물이 501호인 만큼 이 660,000,000원이 개별 501호 낙찰자에게 실제로 전부 귀속되는지부터 원문으로 확정해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료도 제시되지 않아 시세 대비 가격 매력을 높게 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리 확인 전 보류. 현재 최저가보다 임차권 범위와 실제 미배당 보증금을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
