부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동의 13층 1304호 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석에서 먼저 볼 날짜는 2019.03.12입니다. 이날 구덕신용협동조합이 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 등기에는 공동담보목록 제2019-78호가 기재되어 있으므로 이 금액을 1304호 한 호실의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 소유자는 우창기·차성환으로 각 2분의 1 지분입니다. 이들의 소유권이전은 2019.04.15에 이루어져 이미 설정된 근저당보다 늦고, 이후 가압류·임차권·경매개시결정도 말소기준보다 뒤에 자리합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 차성환 지분에는 2026.02.23 파산선고결정에 따른 등기가 2026.03.03 들어와 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 13층 1304호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매 청구액 | 3,356,647,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 임차권이 늦다
핵심은 시간 순서입니다. 1304호에 등기된 유연희의 임대차계약일은 2021.08.26, 점유개시는 2021.09.24, 주민등록일자는 2021.10.05이고 임차권등기는 2024.04.15입니다. 모두 2019.03.12 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정과 배당계산 모두 유연희 임차권의 매수인 승계를 0원으로 보고 있습니다.
② 임차인 — 1304호 등기 임차권 확인
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유연희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.05 / 2021.08.26 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
유연희는 2024.04.15 임차권등기를 마쳤고 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 그러나 대항력 판단의 출발점인 전입·점유가 이미 말소기준보다 뒤입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금 140,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사정도 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인은 확인되지만 시세 할인은 확인되지 않았다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 금액 자체는 54,300,000원 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 동일 오피스텔 실거래 자료가 없기 때문에, 126,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 권리상 인수 0이라는 장점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 입찰가는 실거래·매물가격·임대수익 수준을 추가 확인한 뒤 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 124,126,200원이 구덕신용협동조합에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 3,988,507,957원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 등 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 3,988,507,957원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 4,025,940,577원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 4,052,068,652원 | 0원 |
이 사건의 특징은 유찰이 더 진행돼도 임차보증금 차액이 매수인에게 넘어오는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 126,700,000원에서든 88,690,000원에서든 62,082,999원에서든 계산상 인수액은 모두 0원입니다. 가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당이 커질 뿐입니다.
⑥ 등기상 추가 체크포인트
- 공동담보 근저당. 구덕신용협동조합 채권최고액 3,840,000,000원은 공동담보목록 제2019-78호가 기재된 근저당입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 문구가 등재되어 있습니다. 매각 후 처리 여부는 최신 매각조건과 원본 등기를 확인해야 합니다.
- 공유지분. 우창기·차성환이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 파산선고 등기. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원 파산선고결정에 따른 등기가 2026.03.03 접수되어 있습니다.
- 후순위 권리. 주식회사센티움종합건설 가압류 262,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원 및 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 규모. 통칭 포레시티 #7, 1개동 오피스텔 43개호로 구성된 건물이며 사용승인일은 2019년 2월입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 부암역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 13층 건물이고 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 설치되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인이 최우선. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 1304호와 비교 가능한 최근 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 유연희의 임대차계약일 2021.08.26, 점유개시 2021.09.24, 전입 2021.10.05, 임차권등기 2024.04.15를 매각물건명세서와 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 3,840,000,000원은 공동담보이므로 공동담보목록과 다른 담보물의 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기 처리 및 매각 후 효력을 최신 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 파산선고 관련 절차 확인. 차성환 지분의 파산선고 등기가 경매 절차에 미치는 영향을 최신 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 명도 현황 확인. 등기상 대항력은 없더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후
이 사건은 큰 보증금 숫자 때문에 처음 보면 부담스러울 수 있습니다. 유연희의 보증금이 140,000,000원이고 현재 최저가가 126,700,000원이기 때문입니다. 그러나 보증금과 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 유연희의 전입·점유는 모두 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
따라서 권리 자체는 비교적 명확합니다. 오히려 남은 문제는 가격입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 이 70%를 곧바로 ‘시세 대비 30% 할인’으로 읽을 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 1304호와 직접 비교할 수 있는 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
