부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 가야대로747번가길 19의 9층 902호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물이고, 통칭 포레시티 #7은 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있습니다. 본건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 2019년부터 요건을 갖춘 손지성의 임차권입니다. 손지성은 임대차계약일 2019.05.16, 확정일자 2019.05.16, 주민등록 및 점유개시 2019.05.28로 확인되고, 보증금은 85,000,000원입니다.
이 사건의 말소기준은 2024.07.09 접수된 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 손지성의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 최저가 70,700,000원으로는 집행비용을 먼저 제외한 뒤 손지성에게 69,027,400원만 배당되는 것으로 계산되어 15,972,600원의 보증금 부족분이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 9층902호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 말소기준 | 2024.07.09 임의경매개시결정 · 구덕신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 임차권이 최저가보다 중요하다
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석상 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.09.25 소상공인시장진흥공단의 우창기 지분 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 손지성의 임차권등기는 2025.04.15에 이루어졌지만, 그 기초가 되는 임대차계약·확정일자·주민등록·점유는 모두 2019년에 형성되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손지성 | 건물 전유부분 전부 | 2019.05.28 / 2019.05.16 | 85,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 15,972,600원 |
손지성은 배당요구일 2024.09.30로 확인되며, 확정일자와 배당요구를 모두 갖추었습니다. 현재 매각가 70,700,000원 가정에서 집행비용 1,672,600원을 제하고 남는 69,027,400원이 손지성에게 배당됩니다. 보증금 85,000,000원에서 이를 뺀 15,972,600원은 매수인이 인수하는 금액입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 101,000,000원이고 현재 최저가는 70,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70% 회차이지만, 권리비용까지 반영한 실질취득은 86,672,600원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
특히 본건은 오피스텔입니다. 감정평가상 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 있으며, 실제 매수 판단에서는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 손지성 보증금 | 85,000,000원 | 69,027,400원 |
| 인수 · 손지성 미배당 | 15,972,600원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 손지성 임차보증금 배당에 사용됩니다. 손지성의 미배당 보증금 15,972,600원은 매수인 인수로 남고, 소상공인시장진흥공단의 가압류 채권 10,634,157원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설(오피스텔)이며, 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트조 13층 건물입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준. 현재 회차에서는 최저가 70,700,000원이 아니라 손지성 미배당 15,972,600원을 더한 86,672,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 손지성의 임대차계약일 2019.05.16, 확정일자 2019.05.16, 주민등록·점유개시 2019.05.28 및 보증금 85,000,000원을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 혼동 금지. 현황조사에 기재된 타 호실 임차인을 902호의 인수보증금으로 합산하지 말고 목적물 호수와 점유부분을 구분해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기상 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 상태 확인. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 있고 2026.03.03 등기되어 있으므로 진행기록을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70,700,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면적인 숫자는 최저매각가 70,700,000원입니다. 그러나 902호에는 손지성의 보증금 85,000,000원짜리 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 회차 배당으로 회수하지 못하는 15,972,600원을 매수인이 이어받습니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 86,672,600원입니다.
한 차례 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 실질취득금액이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 권리상 핵심 리스크는 명확하고, 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 물건입니다. 입찰 여부는 70,700,000원이 아니라 86,672,600원을 출발점으로 판단하는 것이 맞습니다.
