부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 서면중학교 서측 인근의 13층 오피스텔 건물 내 11층 1101호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고 사용승인일은 2019년 2월입니다. 현재 소유자는 우창기·차성환으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 사건의 권리 기준일은 2024.07.09 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 이후 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 이 사건에서는 여러 호수에서 다수의 임차인이 조사됐고, 알려진 보증금만 95,000,000원·95,000,000원·65,000,000원·85,000,000원· 110,000,000원·100,000,000원·110,000,000원으로 합계 660,000,000원입니다. 이 7명은 배당 계산에서 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 1101호 김민종의 보증금은 미상이어서 1101호의 실제 취득비용은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 11층1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로 등기됐으나 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.07.06 우창기 지분에 설정된 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류 88,871,299원도 2023.07.10 해제로 말소됐습니다. 현재 권리 계산상 기준은 2024.07.09 임의경매개시결정이며, 그 뒤의 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1101호는 보증금 미상, 사건 전체는 인수추정 660,000,000원
조사된 임차인은 총 32명이며 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 그중 알려진 보증금이 있는 임차인은 7명이고, 합계는 660,000,000원입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 201호 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황영주 | 202호 | 2021.02.15 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최재명 | 203호 | 2019.04.16 | 미상 | 2024.08.22 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤지 | 301호 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배준수 | 303호 | 2019.04.18 | 미상 | 2024.09.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김영기 | 401호 | 2019.04.22 | 95,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 한승희 | 402호 | 2019.05.27 | 미상 | 2024.09.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권경진 | 403호 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유규동 | 501호 | 2019.04.16 | 95,000,000원 | 2024.07.23 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 신예지 | 502호 | 2021.05.03 | 미상 | 2024.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이종민 | 503호 | 2023.02.28 | 65,000,000원 월 120,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 홍유진 | 602호 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김상훈 | 602호 | 2023.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김효희 | 603호 | 2019.05.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 701호 | 2021.04.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강보광 | 703호 | 2019.05.23 | 미상 | 2024.07.23 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 민유진 | 802호 | 2022.02.28 | 85,000,000원 | 2024.07.23 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 조희재 | 804호 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조승완 | 901호 | 2019.04.19 | 110,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 손지성 | 902호 | 2019.05.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박승환 | 904호 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김예린 | 1003호 | 2022.07.27 | 100,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김미진 | 1004호 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김민종 | 1101호 | 2023.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동승 | 1102호 | 2020.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손효승 | 1103호 | 2021.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019.05.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019.07.09 | 110,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김지민 | 1203호 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 제수하 | 1204호 | 2021.10.05 | 미상 | 2024.10.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상승 | 1301호 | 2019.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박상제 | 1302호 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 인수 · 김영기 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유규동 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조승완 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,267,243원 |
현재 회차 계산에서 알려진 7명의 임차보증금 합계 660,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 이 수치는 여러 호수 임차보증금의 합계이므로 1101호 개별 인수액으로 곧바로 치환하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수추정 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 77,700,000원 | 660,000,000원 | 0원 | 65,267,243원 |
| 2회 유찰 · 49% | 54,390,000원 | 660,000,000원 | 0원 | 42,376,823원 |
| 3회 유찰 · 34% | 38,073,000원 | 660,000,000원 | 0원 | 26,353,529원 |
회차가 내려가도 사건 계산상 매수인 인수추정액 660,000,000원은 그대로 유지됩니다. 따라서 70%·49%·34%라는 최저가 할인율 자체를 투자 매력으로 해석하면 안 됩니다. 더구나 세 시나리오 모두 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액 3,356,647,531원에 대한 계산상 배당액은 0원이고 청구액이 충족되지 않는 것으로 나타납니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지 높은지 수치로 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1101호 보증금 확인이 최우선. 김민종의 전입일은 2023.04.28이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력과 인수액을 확정한 뒤 입찰가를 계산해야 합니다.
- 660,000,000원과 1101호를 혼동하지 않기. 사건 계산상 인수추정 660,000,000원은 401호·501호·503호·802호·901호·1003호·1201호의 알려진 보증금 합계입니다.
- 최저가 할인율만 보지 않기. 현재 77,700,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 입증하지 못합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 차성환 지분 파산선고 확인. 2026.02.23 파산선고결정이 2026.03.03 등기돼 있으므로 매각절차의 최신 진행상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당구조 확인. 청구액은 3,356,647,531원인데 세 회차 시나리오 모두 신청채권자 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 임차관계 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가가 아니라, 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 111,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 77,700,000원입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 1101호에는 김민종이 2023.04.28 전입해 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 1101호의 실질취득비용은 현재 산정할 수 없습니다.
더구나 사건 전체 배당 계산에서는 알려진 7명의 보증금 합계 660,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 2회·3회 유찰 시에도 이 인수추정액은 동일합니다. 다만 그 7명은 1101호가 아닌 다른 호수의 임차인이므로 660,000,000원을 1101호의 개별 인수액이라고 단정하는 것도 잘못입니다. 결국 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 없는 권리확인 선행형 물건입니다. 1101호 임차보증금이 확인되기 전에는 가격 판단도 보류하는 것이 일관된 결론입니다.
