부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 가야대로747번가길 19의 12층 1201호 오피스텔입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,700,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 소유자는 우창기와 차성환으로 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2019.03.12. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 붙어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 1201호의 주택임차권등기는 2024.07.29. 접수됐습니다. 임차권자 홍슬아의 주민등록일자는 2019.07.09.이므로 말소기준보다 후순위입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 12층1201호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근 콘크리트구조 · 13층 건물 · 사용승인 2019년 2월 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권
말소기준은 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 우창기 지분에 주식회사센티움종합건설 가압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 홍슬아의 주택임차권등기 역시 말소기준 뒤에 접수된 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 1201호 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 계약일 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍슬아 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.06.25 | 2019.07.09 | 2019.06.26 | 110,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
홍슬아의 점유개시일은 2019.07.05., 주민등록일자는 2019.07.09.입니다. 말소기준권리 설정일 2019.03.12.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.07.24. 임차권등기명령을 거쳐 2024.07.29. 보증금 110,000,000원의 주택임차권이 등기됐고 같은 날 배당요구도 접수돼 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 매수인이 승계하는 유형은 아닙니다.
현황조사에는 201호부터 1302호까지 다른 호실의 점유자들도 함께 확인되지만, 본 권리분석의 대상 주소는 12층1201호이며 위 표는 1201호에 관한 임차권을 기준으로 정리했습니다.
③ 가격 — 70% 할인만 보고 ‘싸다’고 판단할 수는 없다
현재 최저매각가 77,700,000원은 감정가 111,000,000원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율 자체는 시세 대비 저가 여부와 같은 뜻이 아닙니다. 따라서 이 사건은 77,700,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 않고, 실제 응찰 전 주변 오피스텔의 현재 거래가격과 임대가격을 별도로 대조하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 75,901,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,798,600원과 구덕신용협동조합 근저당 배당 75,901,400원으로 매각대금 77,700,000원이 모두 소진됩니다. 채권자 전체 청구액 4,112,634,157원 중 예상 배당은 75,901,400원이며 미배당은 4,036,732,757원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인은 2019년 2월이며 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1201호 임차권 재확인. 홍슬아의 임대차계약일 2019.06.25., 확정일자 2019.06.26., 점유개시 2019.07.05., 전입 2019.07.09. 및 임차권등기 내용을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
- 대항력과 보증금 구분. 보증금 110,000,000원이 최저가 77,700,000원보다 크지만, 이 사건에서는 대항력이 없어 보증금 차액을 매수인이 인수하는 계산을 적용하지 않습니다.
- 공유자 파산. 차성환 2분의 1 지분에 관한 2026.02.23. 파산선고결정 및 2026.03.03. 등기가 현재 매각절차에 어떻게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 접수된 민간임대주택등기의 현재 처리 상태를 최종 매각조건과 함께 확인하세요.
- 공동담보. 구덕신용협동조합 근저당은 채권최고액 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 있으므로 배당관계는 사건 전체와 함께 살펴보세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 임대수요를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·사건진행내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 커도, 대항력이 없으면 계산이 달라진다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 홍슬아의 보증금 110,000,000원과 현재 최저가 77,700,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 보증금이 낙찰가보다 크지만, 권리분석의 핵심은 금액의 크기가 아니라 말소기준권리와 전입일의 선후관계입니다. 말소기준인 구덕신용협동조합 근저당은 2019.03.12., 홍슬아의 전입은 2019.07.09.이므로 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 권리상 실질취득액은 77,700,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 공유자 차성환의 파산선고등기와 민간임대주택등기라는 절차 확인 요소가 남아 있고, 감정가 111,000,000원 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리의 핵심은 후순위 임차권, 입찰의 핵심은 최신 절차와 가격 검증입니다.
