부산지방법원 2024타경58441. 대상은 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 8층 802호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이며 사용승인은 2019년 2월입니다. 현재 등기상 공유자는 우창기와 차성환으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다.
가격만 보면 감정가 101,000,000원에서 한 차례 떨어진 70,700,000원이라 할인폭이 커 보입니다. 하지만 802호에는 임차권자 민유진이 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.05., 확정일자는 2022.02.08., 주민등록과 점유개시는 2022.02.28., 보증금은 85,000,000원이며 2026.03.16. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘70,700,000원에 살 수 있느냐’가 아니라 임차보증금 인수 후 총 취득부담이 얼마인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 8층802호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급 | 2026.08.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 802호 임차권을 먼저 본다
2019.03.12. 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당이 설정됐으나 등기상 이미 말소돼 있습니다. 2024.07.09.에는 구덕신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 접수됐고, 이후 2024.09.25. 우창기 지분에 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류가 붙었습니다. 차성환 지분에는 2026.02.23. 파산선고결정이 있었고 2026.03.03. 등기됐습니다.
특히 2019.04.04. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.08. 민간임대주택등기가 이루어져, 임대의무기간 동안 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다. 이 표시와 공유자 차성환 지분의 파산선고는 입찰 전 원본 서류에서 절차상 영향까지 확인해야 할 항목입니다.
② 임차인 — 본건 802호의 직접 위험
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민유진 | 건물 전유부분 전부 | 2022.02.28. | 85,000,000원 | 有 | 없음 | 인수형 |
민유진은 임대차계약일 2022.02.05., 확정일자 2022.02.08., 주민등록·점유개시일 2022.02.28.이고 임차보증금은 85,000,000원입니다. 2026.03.13. 임차권등기명령을 거쳐 2026.03.16. 을구 2번 주택임차권이 등기됐으며 배당요구도 2026.03.16. 접수됐습니다.
③ 배당 구조 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 임차인 김영기 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 임차인 유규동 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 임차인 이종민 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 임차인 조승완 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 임차인 홍슬아 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 임차인 민유진 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,393,243원 |
위 배당 산출에서는 여러 호수 임차보증금이 인수 항목으로 함께 잡혀 합계 660,000,000원으로 표시됩니다. 그러나 본건 주소는 802호이므로, 802호 실질취득 분석은 민유진의 보증금 85,000,000원을 중심으로 판단합니다. 집행비용·가압류·잔여 배분은 현재 매각가 70,700,000원 가정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,700,000원 | 0원 | 58,393,243원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,490,000원 | 0원 | 37,565,023원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 34,643,000원 | 0원 | 22,985,269원 |
표면 낙찰가는 70,700,000원 → 49,490,000원 → 34,643,000원으로 내려갑니다. 하지만 802호처럼 대항력 보증금 85,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수부담이 커지므로 총 실질취득을 단순히 낙찰가와 동일시할 수 없습니다. 따라서 추가 유찰을 곧바로 ‘더 싸졌다’고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층입니다. 사용승인은 2019년 2월입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 토지면적은 231.0㎡, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 임차보증금. 민유진 보증금 85,000,000원이 현재 최저가 70,700,000원을 초과합니다. 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.02.05., 확정일자 2022.02.08., 주민등록·점유개시 2022.02.28., 임차권등기 2026.03.16.을 매각물건명세서·등기부와 다시 대조해야 합니다.
- 타호수 임차인 분리. 현황조사에는 여러 호수의 임차인이 함께 존재합니다. 401호·501호·503호·901호·1003호·1201호 등의 보증금을 802호 인수액에 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공유자 파산. 차성환 지분에 2026.02.23. 부산회생법원 파산선고결정이 있고 2026.03.03. 등기됐습니다. 매각절차와의 관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권 구조. 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,356,647,531원이고, 2019.03.12. 설정됐던 채권최고액 3,840,000,000원 근저당은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 신청 원인과 채권 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 약 85,000,000원의 실질취득가가 시장가보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “8,500만원 보증금”이 중요하다
이 물건은 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 70,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 802호에는 민유진의 85,000,000원 대항력 임차보증금이 있고, 보증금이 현재 낙찰가를 초과합니다. 따라서 대항력 인수형의 고정총액 원칙에 따라 실질취득을 약 85,000,000원 수준으로 봐야 하며, 낙찰가가 더 내려간다는 이유만으로 총 취득부담도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
여기에 민간임대주택등기, 공유자 차성환 지분의 파산선고, 여러 타호수 임차인이 함께 조사된 구조까지 겹쳐 있어 단순 권리형은 아닙니다. 실거래 자료도 없어 약 85,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 결론은 “최저가 할인은 보이지만, 802호의 실질취득은 보증금 기준으로 다시 계산하고 시세와 권리 원본을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건”입니다.
