부산지방법원 2024타경58441. 대상은 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 오피스텔 9층 901호입니다. 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 철근콘크리트구조 13층으로 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 현재 소유자는 우창기·차성환이 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
표면 가격만 보면 감정가 111,000,000원에서 1회 유찰되어 77,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 배당 시뮬레이션은 전혀 다른 그림을 보여줍니다. 임차권자 조승완의 보증금 110,000,000원 중 배당 가능한 금액은 75,901,400원이고, 나머지 34,098,600원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 여기에 김영기·유규동·이종민·민유진·김예린·홍슬아의 보증금 인수까지 더해 현재 회차의 총 인수액은 584,098,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 9층901호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 지분 2분의 1 · 차성환 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차보증금 인수가 핵심
등기상 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 우창기 지분에 대한 2023.07.06. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 역시 2023.07.10. 해제로 말소되었습니다. 제공된 권리분석에서는 2024.07.09. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정을 기준으로 이후 소상공인시장진흥공단의 가압류와 조승완 임차권등기를 매각으로 소멸하는 권리로 분류합니다.
② 임차인 — 확정된 인수액과 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
현황조사 등에 다수의 점유·전입자가 확인됩니다. 이 가운데 보증금과 배당 구조가 확인된 인원은 현재 배당표상 인수액에 직접 반영되어 있습니다. 반면 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조승완 | 건물 전유부분 전부 | 2019-04-19 | 110,000,000원 | 2024-07-24 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 김영기 | 401호 | 2019-04-22 | 95,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 유규동 | 501호 | 2019-04-16 | 95,000,000원 | 2024-07-23 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종민 | 503호 | 2023-02-28 | 65,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 민유진 | 802호 | 2022-02-28 | 85,000,000원 | 2024-07-23 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김예린 | 1003호 | 2022-07-27 | 100,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍슬아 | 1201호 | 2019-07-09 | 110,000,000원 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지원 | 201호 | 2019-05-07 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황영주 | 202호 | 2021-02-15 | 미상 | 2024-08-02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최재명 | 203호 | 2019-04-16 | 미상 | 2024-08-22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤지 | 301호 | 2022-03-03 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배준수 | 303호 | 2019-04-18 | 미상 | 2024-09-27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승희 | 402호 | 2019-05-27 | 미상 | 2024-09-12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권경진 | 403호 | 2021-06-14 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신예지 | 502호 | 2021-05-03 | 미상 | 2024-08-02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍유진 | 602호 | 2019-05-20 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김상훈 | 602호 | 2023-11-06 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효희 | 603호 | 2019-05-17 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이다솔 | 701호 | 2021-04-09 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보광 | 703호 | 2019-05-23 | 미상 | 2024-07-23 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조희재 | 804호 | 2023-03-24 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손지성 | 902호 | 2019-05-28 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박승환 | 904호 | 2021-12-28 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미진 | 1004호 | 2021-04-20 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민종 | 1101호 | 2023-04-28 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동승 | 1102호 | 2020-11-20 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손효승 | 1103호 | 2021-06-07 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김승훈 | 1104호 | 2019-05-23 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지민 | 1203호 | 2019-06-26 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 제수하 | 1204호 | 2021-10-05 | 미상 | 2024-10-28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상승 | 1301호 | 2019-05-07 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상제 | 1302호 | 2022-07-08 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 임차인 조승완 보증금 | 110,000,000원 | 75,901,400원 |
| 인수 · 조승완 부족분 | 34,098,600원 | 0원 |
| 인수 · 김영기 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유규동 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이종민 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 민유진 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 홍슬아 보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 584,098,600원입니다. 최저매각가 77,700,000원을 더한 실질취득 부담은 661,798,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰할수록 싸지는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,700,000원 | 584,098,600원 | 661,798,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,390,000원 | 606,989,020원 | 661,379,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,073,000원 | 623,012,314원 | 661,085,314원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 77,700,000원에서 54,390,000원, 38,073,000원으로 내려가도 인수액은 584,098,600원에서 606,989,020원, 623,012,314원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득 부담은 661,798,600원 → 661,379,020원 → 661,085,314원으로 거의 고정됩니다. 낙찰가만 낮아진다고 실질 부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 규모. 1개동 오피스텔 43개호로 구성된 포레시티 #7이며, 사용승인일자는 2019년 2월입니다.
- 교통. 소형 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있고 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평탄지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 토지면적은 231.0㎡입니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 77,700,000원이 아니라 인수 584,098,600원을 더한 661,798,600원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 조승완 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2019.04.18, 주민등록 2019.04.19, 점유개시 2019.04.30, 확정일자 2019.04.19, 보증금 110,000,000원입니다.
- 다른 보증금 인수 확인. 김영기 95,000,000원, 유규동 95,000,000원, 이종민 65,000,000원, 민유진 85,000,000원, 김예린 100,000,000원, 홍슬아 110,000,000원이 현재 배당표상 매수인 인수에 반영되어 있습니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 매각물건명세서·배당요구서·전입세대 원본 대조가 필수입니다.
- 차성환 지분 파산선고 확인. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원 파산선고결정이 있고, 등기는 2026.03.03 접수되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.04.04 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.08 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
- 시세 검증 별도 필요. 동일 오피스텔 실거래 자료가 없어 661,798,600원의 실질취득 부담이 시장가 대비 적정한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수액을 보라”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 111,000,000원에서 1회 유찰돼 77,700,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 77,700,000원이 아닙니다. 현재 배당표상 매수인 인수액이 584,098,600원이고, 이를 합친 실질취득 부담은 661,798,600원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 매각가는 54,390,000원으로 내려가지만 인수액은 606,989,020원으로 늘고, 3회 유찰 시 매각가는 38,073,000원까지 내려가도 인수액이 623,012,314원으로 증가합니다. 실질취득 부담은 각각 661,379,020원·661,085,314원으로 거의 그대로입니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수가 늘어나는 구조”로 읽어야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 적정성까지 검증되지 않은 만큼, 권리·가격 모두 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
