부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 2층 203호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 공유자 우창기·차성환이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있고, 현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 70%인 71,400,000원입니다. 그러나 이 물건은 낙찰대금만 보면 안 됩니다. 을구 2번에는 최재명 명의의 주택임차권이 등기되어 있고, 보증금 90,000,000원·전입 2019.04.16·확정일자 2021.03.19가 확인됩니다.
현재 배당 추정에서는 매각대금 71,400,000원 중 집행비용 1,685,200원을 먼저 제외한 69,714,800원이 최재명에게 우선변제되고, 보증금 부족분 20,285,200원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 71,400,000원 + 20,285,200원 = 91,685,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 2층203호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 확인일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 낙찰 뒤에도 남는다
권리 기준상 2024.07.09 임의경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있습니다. 최재명의 전입일 2019.04.16, 확정일자 2021.03.19, 임차권등기 2024.03.18은 모두 그보다 앞섭니다. 특히 을구 2번 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시되어 있습니다.
2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권(채권최고액 3,840,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 2024.09.25 우창기 지분에 설정된 소상공인시장진흥공단 가압류 10,634,157원은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 한편 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 2026.03.03 등기되어 있어 절차 진행상태를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 본건 203호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최재명 | 건물 전유부분 전부 | 2019.04.16 2021.03.19 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 20,285,200원 |
최재명은 2024.08.22 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 다만 예상 배당액 69,714,800원만으로는 보증금 90,000,000원이 전액 회수되지 않아 20,285,200원의 미배당 보증금이 남습니다. 이 부족분이 현재 회차 기준 매수인 승계액입니다.
③ 가격 판단 — 7,140만원이 아니라 9,168만원을 본다
최저매각가 71,400,000원 자체는 감정가 102,000,000원의 70%입니다. 하지만 임차보증금 부족분 20,285,200원을 더하면 실질취득은 91,685,200원, 감정가 대비 약 89.9%가 됩니다. 즉 표면상 할인율은 30%지만, 임차보증금 승계를 반영한 실질적인 감정가 대비 차이는 약 10.1% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 최재명 보증금 | 90,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정 기준 최재명 보증금 중 20,285,200원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최소한 71,400,000원 + 20,285,200원의 구조로 봐야 합니다.
- 최재명 임차권 원문 대조. 보증금 90,000,000원, 전입 2019.04.16, 확정 2021.03.19, 임차권등기 2024.03.18, 배당요구 2024.08.22를 매각 직전 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 69,714,800원 배당·20,285,200원 승계로 추정되지만, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 금액이 달라질 수 있습니다.
- 차성환 지분 파산선고 확인. 2026.02.23 파산선고결정이 2026.03.03 등기되어 있으므로 경매절차의 최신 진행상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 적용범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 시세 메리트로 판단 금지. 실질취득은 감정가의 약 89.9%이며, 표면상 70% 할인과 실제 취득부담은 다릅니다.
맺으며 — “7,140만원 낙찰”이 아니라 “약 9,169만원 취득”
이 사건은 유찰 1회로 최저가가 71,400,000원까지 내려왔지만, 권리분석을 마치면 숫자의 인상이 크게 달라집니다. 최재명의 보증금은 90,000,000원이고 현재 매각대금에서 받을 수 있는 예상배당은 69,714,800원입니다. 남는 20,285,200원은 매수인에게 승계되어 현재 회차 실질취득액은 91,685,200원이 됩니다.
결국 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 최저가 70%가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 미배당을 포함한 실질취득액이 기준입니다. 감정가 대비로도 약 89.9%인 만큼 최저가만 보고 “30% 싸다”고 평가할 수 없고, 추가 유찰이 되더라도 미배당 보증금이 커질 수 있다는 점을 함께 계산해야 합니다. 표면 가격은 낮아졌지만 인수형 임차권 때문에 할인 효과가 크게 희석되는 C등급 권리구조로 보는 것이 적절합니다.
