부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동의 업무시설(오피스텔) 10층 1003호입니다. 감정가는 112,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 78,400,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 1003호 임차보증금입니다. 김예린의 전입일은 2022.07.27, 보증금은 100,000,000원이고 배당표에서는 대항력 있는 임차인으로서 우선변제권 없이 보증금 인수 위험이 표시돼 있습니다.
따라서 최저가 78,400,000원만 보고 33,600,000원 할인된 물건으로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정됩니다. 현재 회차에서는 78,400,000원에 실질 인수분 21,600,000원을 더한 100,000,000원이 가격 판단의 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 10층1003호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 10층 1003호 |
| 소유자 | 우창기 지분 2분의 1 · 차성환 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 사용승인 | 2019년 2월 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
등기상 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로 설정됐으나 현재 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이 사건의 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정으로 표시돼 있고, 그 이후인 2024.09.25 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
또한 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 있고, 2026.03.03 등기됐습니다. 권리관계가 단순한 소유자 점유형 물건과는 다르므로 임차관계와 함께 매각물건명세서 및 등기 원문을 대조해야 합니다.
② 임차인 — 1003호 김예린 보증금 1억원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김예린 | 1003호 | 2022.07.27 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 위험 |
본 물건 1003호의 실제 임차인은 김예린 1명으로 확인됩니다. 전입일은 2022.07.27이고 보증금은 100,000,000원입니다. 배당표에는 대항력은 있으나 우선변제권은 없는 것으로 반영돼 있고, 배당요구일도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 78,400,000원보다 보증금이 21,600,000원 더 큽니다.
현황조사에는 다른 호실의 점유자들도 확인되지만, 본 리포트의 1003호 실질취득 계산에는 1003호 김예린의 보증금 100,000,000원만 반영했습니다. 다른 호실 보증금을 본 호실 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 현재 회차 배당·인수 구조 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 임차인 김예린 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 10,634,157원 |
| 신청채권자 청구 | 3,356,647,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,954,643원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 1,811,200원, 소상공인시장진흥공단 10,634,157원, 소유자 잔여 65,954,643원으로 매각대금 78,400,000원이 배분됩니다. 김예린 보증금은 예상배당 0원으로 잡혀 있어 매수인 인수 위험이 핵심입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 할인과 실질취득을 분리해서 볼 것
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 임차보증금 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 78,400,000원 | 70% | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 54,880,000원 | 49% | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 38,416,000원 | 34.3% | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
이 사건에서는 유찰 횟수만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 현재 매각가는 감정가의 70%이고, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34.3%까지 내려가지만, 김예린 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 큰 동안에는 실질취득 기준이 약 100,000,000원에서 움직이지 않습니다. 낙찰가 하락 = 실질취득 하락이 아니라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 규모. 1개동 오피스텔 43개호로 구성된 건물이며, 사용승인은 2019년 2월입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1003호 임차보증금. 김예린 보증금 100,000,000원과 배당요구·확정일자·매각물건명세서 내용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 78,400,000원만 보면 안 됩니다. 본 분석의 실질취득 기준은 약 100,000,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 54,880,000원·38,416,000원으로 내려가더라도 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 총 취득 부담이 자동으로 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기의 매각 후 존속·말소 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 파산선고. 차성환 지분의 2026.02.23 파산선고결정과 경매절차의 관계를 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 최근 오피스텔 거래가와 비교한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “7,840만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 잘 띄는 것은 최저가 78,400,000원이지만, 실제 권리분석의 중심은 김예린의 보증금 100,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고 배당표상 우선변제권이 없어 매수인 인수 위험이 존재하므로, 현재 회차의 실질취득은 약 100,000,000원으로 봐야 합니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 이 보증금보다 낮은 구간에서는 인수분이 늘어 총액이 같은 수준에 머무는 구조입니다.
여기에 말소기준 전 민간임대주택등기와 공유자 차성환 지분의 파산선고도 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 1.12억에서 30% 할인된 오피스텔”이 아니라, “대항력 임차인 1억원 보증금을 먼저 해결해야 가격이 보이는 오피스텔”로 접근하는 것이 맞습니다. 최저가 할인율보다 임차보증금 승계 여부가 우선입니다.
