부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 감정평가상 통칭 ‘포레시티 #7’의 12층 1204호 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 우창기 지분에 설정된 주식회사센티움종합건설 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
현재 소유자는 우창기·차성환으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2019.03.12 매매를 원인으로 2019.04.15 소유권이전이 등기됐습니다. 한편 2022.12.08에는 2019.04.04 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가, 2026.03.03에는 차성환 지분에 대한 2026.02.23 파산선고결정이 각각 등기돼 있어 단순한 근저당·가압류만 있는 사건보다는 확인할 등기사항이 더 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 12층 1204호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준권리 | 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전채권은 소멸
2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2022.08.04 주식회사센티움종합건설의 우창기 지분 가압류 262,000,000원, 2024.09.25 소상공인시장진흥공단의 우창기 지분 가압류 10,634,157원, 2024.07.09 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어왔고 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023.07.06 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 88,871,299원 가압류는 2023.07.10 이미 말소됐습니다.
② 1204호 임차인 — 전입은 말소기준 뒤
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 제수하 | 1204호 | 2021.10.05 | 미상 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
1204호 점유자 제수하는 2021.10.05 전입했고, 이는 말소기준권리인 2019.03.12 근저당보다 약 2년 7개월 뒤입니다. 조사 결과도 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 2024.10.28 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 1204호 점유자는 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,700,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 구덕신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 4,112,634,157원에 대한 미배당액은 3,988,507,957원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 3,356,647,531원도 전액 만족되지 않는 시나리오입니다.
배당표는 집행비용 추정과 제공된 채권관계에 따른 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 변동될 수 있으나, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 가격 — 70% 할인과 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 88,690,000원(49%), 3회 유찰 시에는 62,082,999원(34.3%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 126,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 88,690,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 62,082,999원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1개동 43개호 규모의 업무시설(오피스텔)이며 사용승인일은 2019년 2월입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 토지. 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 231.0㎡, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1204호 점유자 확인. 제수하의 전입일은 2021.10.05로 말소기준 뒤이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 2024.10.28 배당요구 내용과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각조건에서 이 등기의 처리 상태를 확인하세요.
- 공유자 파산등기 확인. 차성환 지분에는 2026.02.23 파산선고결정이 2026.03.03 등기돼 있습니다. 현재 경매절차와의 관계를 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 181,000,000원에서 126,700,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싼 것은 아닙니다. 응찰가를 정하기 전 최신 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 실제 배당순위와 금액을 원문에서 확인하세요.
- 명도. 1204호에는 제수하가 전입·점유 중인 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 일정도 자금계획에 포함하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0, 가격 판단은 아직 보류
이 사건의 가장 긍정적인 지점은 분명합니다. 1204호 제수하의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 조사상 대항력이 없으며 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 주식회사센티움종합건설·소상공인시장진흥공단의 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
다만 ‘감정가의 70%’와 ‘시세보다 30% 싸다’는 같은 뜻이 아닙니다. 가격 적정성을 직접 비교할 거래가격 근거 없이 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 게다가 보증금이 확인되지 않은 1204호 점유자, 민간임대주택등기, 공유자 차성환 지분의 파산선고등기가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만 확인사항이 남아 있는 유형으로 보는 것이 적절합니다. 권리 인수 0원은 장점, 가격은 검증 후 결정. 그것이 현재 자료에서 읽히는 핵심입니다.
