부산지방법원 2024타경58441. 본건은 부산진구 부암동 포레시티 #7의 10층 1001호로 표시된 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 111,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 숫자만 보면 33,300,000원이 내려간 모습이지만, 권리관계에서는 그 할인폭보다 2023.07.03 등기된 옥윤제의 주택임차권을 먼저 봐야 합니다.
옥윤제의 임대차계약일은 2019.04.22, 주민등록·점유개시일은 2019.05.10, 확정일자는 2019.04.22이며 보증금은 110,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.07.09 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 임차권이 그보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있어 매수인 인수 가능성이 아니라 실제 인수액을 계산해야 하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 10층1001호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,840,000,000원으로 설정됐지만 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2023.07.03 옥윤제의 110,000,000원 주택임차권이 등기됐고, 현재 말소기준으로 계산된 2024.07.09 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.
② 본건 임차인 — 대항력·우선변제·승계를 동시에 본다
| 임차인 | 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥윤제 | 전유부분 전부 | 2019.05.10 | 2019.04.22 | 110,000,000원 | 2023.07.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 34,098,600원 |
옥윤제는 임차권등기 범위가 전유부분 전부로 기재되어 있어 1001호와 직접 연결되는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금만으로 보증금 전액이 배당되지 않아 미배당액 34,098,600원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 77,700,000원이 아니라 실질취득 111,798,600원
이 물건의 가격 판단에서 기준으로 삼아야 할 숫자는 최저매각가 77,700,000원 하나가 아닙니다. 현재 배당계산상 옥윤제 보증금의 미배당액 34,098,600원을 더한 111,798,600원이 실제 자금 부담에 더 가깝습니다.
특히 감정가가 111,000,000원인데 현재 실질취득 계산액은 111,798,600원입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가 70%로 떨어졌음에도, 임차권 인수를 함께 보면 실질 부담은 감정가 수준으로 되돌아옵니다. “1회 유찰이라 싸다”는 결론을 내릴 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 1. 임차인 옥윤제 보증금 | 110,000,000원 | 75,901,400원 |
| 옥윤제 미배당 · 매수인 인수 | 34,098,600원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 77,700,000원이 집행비용과 옥윤제 임차보증금 배당에 모두 사용됩니다. 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류는 예상배당 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 등기상 추가 체크포인트
- 소유구조. 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유한 공유 구조입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재되어 있습니다.
- 기존 가압류. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 88,871,299원 가압류는 2023.07.10 해제를 원인으로 말소되었습니다.
- 후순위 가압류. 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류는 2024.09.25 접수되어 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 파산선고. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원 파산선고결정이 있었고 2026.03.03 등기되어 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 매각절차상 처리 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층입니다. 사용승인일자는 2019년 2월입니다.
- 규모. 포레시티 #7은 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있고, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 소재하고, 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 실질취득액 111,798,600원의 시장 경쟁력을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 임차권부터 계산. 현재 77,700,000원 입찰가만 보지 말고 옥윤제 미배당 인수액 34,098,600원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 계산상 실질취득 부담은 111,798,600원입니다. 감정가 111,000,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 할인 매수라고 보지 마세요.
- 임차권 원본 대조. 옥윤제의 전입 2019.05.10, 확정일자 2019.04.22, 보증금 110,000,000원, 임차권등기 범위 전유부분 전부를 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 다른 호실 점유자와 구분. 현황조사에 함께 기재된 다른 호실 임차인 보증금을 1001호 인수액으로 무조건 합산해서도, 반대로 1001호의 옥윤제 임차권을 다른 호실 정보로 오인해서도 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 의무 존속 여부를 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 공유자 파산 관련 확인. 차성환 지분의 2026.02.23 파산선고와 본 경매절차의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료 없이 감정가나 유찰률만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “110,000,000원 임차권”이 먼저다
이 물건은 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 77,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 70% 숫자에서 나오지 않습니다. 1001호 전유부분 전부에는 옥윤제의 110,000,000원 임차권이 있고, 전입·점유와 확정일자가 모두 현재 말소기준보다 빠릅니다. 현재 배당 가정에서는 75,901,400원을 배당받고도 34,098,600원이 미배당으로 남습니다.
따라서 매수인의 현재 실질취득 부담은 낙찰가 77,700,000원만이 아니라 111,798,600원으로 봐야 합니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 이 실질취득액이 시장가보다 저렴한지도 확인되지 않습니다. 최저가 할인은 크게 보이지만, 권리 인수를 반영하면 가격 우위가 확인되지 않는 물건. 현재 단계의 핵심 결론입니다.
