부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 가야대로747번가길 19의 9층 904호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 현재 소유자는 우창기·차성환이 각 2분의 1 지분을 가진 공유자이며, 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 기재되어 있습니다.
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 904호 임차권자 박승환의 보증금 140,000,000원입니다. 현재 최저가 126,700,000원보다 크지만, 금액만 보고 “보증금을 떠안는다”고 판단하면 안 됩니다. 박승환의 전입신고일은 2021.12.28, 점유개시일은 2021.12.20이며 말소기준 근저당 2019.03.12보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있어, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 9층904호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 발급일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.03.12 근저당
구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 데이터상 이후의 이태인 가압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 및 박승환의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 판정되어 있습니다. 2023.07.06 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류 88,871,299원은 2023.07.07 해제 후 2023.07.10 말소되었습니다.
② 904호 임차권 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승환 | 제904호 전유부분 전부 | 2021.12.28 | 2021.11.11 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박승환은 임대차계약일 2021.11.11, 점유개시일 2021.12.20, 주민등록일 2021.12.28, 확정일자 2021.11.11이며 2023.12.27 주택임차권등기가 접수되었습니다. 배당요구도 2024.08.02 접수돼 있습니다. 그러나 말소기준권리는 이보다 앞선 2019.03.12이므로 데이터상 대항력 없음입니다.
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인되지만, 이 사건의 매각대상인 904호에 직접 특정된 임차인은 박승환입니다. 다른 호실 점유관계를 904호 보증금에 합산하거나 승계위험으로 계산하면 안 됩니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 88,690,000원, 그 다음은 62,082,999원입니다.
하지만 실거래 시세 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 126,700,000원이 주변 실거래보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다. 오피스텔은 실제 거래가격과 임대수익을 함께 확인해야 입찰가 상한을 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 이태인 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,950,634,157원 중 예상 채권자 배당은 124,126,200원, 미배당은 3,826,507,957원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 3,826,507,957원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 3,863,940,577원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 3,890,068,652원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 규모·용도. 1개동 오피스텔 43개호로 구성되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 부암역이 소재하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 904호 임차권 재확인. 박승환 보증금 140,000,000원, 전입 2021.12.28, 확정일자 2021.11.11, 배당요구 2024.08.02 및 대항력 없음 판정을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택 표시가 매각 후 어떻게 처리되는지 최신 등기와 매각조건을 확인하세요.
- 파산선고 등기 확인. 공유자 차성환 지분의 2026.02.23 파산선고와 현재 경매절차의 관계를 최신 기록에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 채권최고액 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 기재되어 있으므로 공동담보 전체 현황을 함께 보세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없어 현재 126,700,000원의 시장가격 적정성은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 904호 점유 상태와 체납 관리비를 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
904호의 핵심 임차권자는 박승환입니다. 보증금은 140,000,000원으로 현재 최저가 126,700,000원보다 크지만, 전입이 말소기준 2019.03.12보다 늦어 데이터상 대항력은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 인수형 구조는 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰된 것은 확인되지만, 최신 실거래 자료가 없어 현재 126,700,000원이 시장가격보다 낮은지는 알 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공유자 차성환의 파산선고 등기가 남아 있습니다. 권리의 중심축은 비교적 명확하지만, 가격과 후속 등기는 확인 후 입찰. 이 사건은 그 두 가지를 분리해 판단해야 합니다.
