* 660,000,000원은 401호·501호·503호·802호·901호·1003호·1201호에 기재된 보증금 합계입니다. 해당 금액이 803호 단독 매수인에게 인수되는 금액인지는 매각대상 범위 확인 전 확정할 수 없습니다.

부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 가야대로747번가길 19에 있는 포레시티7차 8층 803호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 1억 1,200만원으로 같고, 매각기일은 2026년 11월 6일입니다. 등기에는 우창기와 차성환이 각각 2분의 1 지분을 보유한 것으로 기재되어 있습니다.

이 물건은 단순히 감정가와 최저가를 비교해서 판단하기 어렵습니다. 등기부상 정수미의 주택임차권은 보증금 1억원, 전입일 2021년 4월 1일, 확정일자 2021년 3월 9일로 기재되어 있습니다. 한편 인수 추정액 6억 6,000만원은 다른 호실의 보증금 합계와 일치하고, 매각물건명세서에는 호실과 보증금을 특정하기 어려운 점유자도 기재되어 있습니다. 803호에 직접 연결되는 권리와 건물 내 다른 호실의 임차관계를 분리해서 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 매각대상 범위 확인

등기부에는 2019년 3월 12일 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 기재되어 있으나, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 그 권리가 현재 유효한 담보권으로 남아 있다고 단정하지 말고 말소 이력과 경매기록을 대조해야 합니다.

현재 우선순위 기준으로 계산된 갑구 5번 임의경매개시결정의 접수일은 2024년 7월 9일입니다. 정수미의 주택임차권등기는 2023년 7월 3일로 그보다 앞서 있습니다. 임차권등기 내용에는 보증금 100,000,000원, 전입일 2021년 4월 1일, 확정일자 2021년 3월 9일이 기재되어 있고, 임차인 자료에도 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다.

갑구 6번에는 2024년 9월 25일 접수된 소상공인시장진흥공단의 가압류 10,634,157원이 기재되어 있습니다. 해당 가압류는 계산된 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 별도로 차성환 지분에는 2026년 3월 3일 파산선고가 등재되어 있으므로, 매각대상 지분과 파산절차의 관계도 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 803호와 다른 호실을 구분

803호 주소와 직접 연결되는 임차권등기에는 정수미의 보증금 100,000,000원이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에는 전입일·보증금·호실을 특정하기 어려운 별도 주거 임차인도 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자를 확인할 수 없는 점유자는 대항력이 확정된 것으로 취급하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단합니다.

정수미의 임대차계약일 및 확정일자는 2021.03.09, 전입일과 점유개시일은 2021.04.01입니다. 임차권등기는 2023.07.03 접수되어 있습니다.

건물 내 다른 호실의 보증금 — 인수 추정액 대조

다음 보증금은 803호가 아닌 다른 호실에 연결되어 있습니다. 아래 금액의 합계는 660,000,000원이며, 인수 추정액과 일치합니다. 이 합계를 803호 단독의 임차보증금 또는 매수인 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.

③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 판단할 수 없다

감정가와 최저매각가는 모두 112,000,000원입니다. 실거래 평균이나 최신 거래와 비교해 가격 메리트를 판단할 근거가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내리지 않습니다.

또한 실질취득액은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다. 정수미의 임차권은 803호와 연결되어 있고, 별도 보증금 660,000,000원은 다른 호실의 보증금 합계와 일치합니다. 두 항목을 구분한 뒤 매각대상과 실제 배당 범위를 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

이 배당표는 매각가 112,000,000원을 가정한 계산입니다. 정수미의 보증금 전액 배당을 가정하며, 실제 배당액과 임차권 말소 여부는 확정 배당 및 원본 서류에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등 별도 항목은 실제 기록으로 확인해야 합니다.

유찰 시나리오

* 회차별 인수 추정치는 산정된 총액이며, 803호 단독의 확정 인수액이 아닙니다. 다른 호실 보증금이 매각대상과 어떻게 연결되는지 확인하기 전에는 이를 낙찰가에 더해 실질취득액으로 단정하지 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 부산광역시 부산진구 부암동, 서면중학교 서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 소형 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 부암역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 13층 건물로 사용승인일은 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 감정평가서상 기준높이는 85m, 최고높이는 120m입니다.
• 민간임대주택 등기. 2022년 12월 8일 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 해당 호실의 적용 여부와 임대의무기간·임대료 증액 기준을 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 평균 및 최신 거래와 비교할 근거가 확인되지 않아 가격 우열을 판단하지 않습니다. 오피스텔의 실제 임대상태, 공실 여부, 관리비 및 매각 후 운용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 대조. 입찰 대상이 803호 단독인지, 다른 호실 또는 별도 지분이 포함되는지 매각물건명세서·매각목록·감정평가서를 대조합니다.
• 정수미 임차권. 보증금 100,000,000원, 전입일 2021.04.01, 확정일자 2021.03.09, 임차권등기 접수일 2023.07.03을 원본과 대조하고 실제 배당 및 말소 여부를 확인합니다.
• 미상 점유자. 호실·전입일·보증금·확정일자를 특정하기 어려운 점유자의 실제 점유 범위와 권리를 확인합니다. 확인 전에는 대항력 유무를 단정하지 않습니다.
• 다른 호실 보증금. 401호·501호·503호·802호·901호·1003호·1201호의 보증금 합계 660,000,000원이 803호 매수인의 인수액인지 여부를 반드시 분리해 확인합니다.
• 공유자 파산. 차성환 지분의 2026.03.03 파산선고와 매각대상 지분 범위, 관련 절차를 확인합니다.
• 근저당 말소 이력. 구덕신용협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 이미 말소된 이력과 현재 청구채권의 관계를 확인합니다.
• 임대 관련 등기. 민간임대주택 등기가 해당 호실에 적용되는지와 관련 의무를 확인합니다.
• 입찰 상한. 매각대상과 인수액이 확정되고 실거래 및 실제 임대상태를 검토하기 전에는 응찰가 상한을 정하지 않습니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저, 인수 범위를 확정하라”

이 사건의 최저매각가는 112,000,000원이고, 정수미의 보증금 100,000,000원은 803호 주소와 연결된 임차권등기에 기재되어 있습니다. 동시에 660,000,000원의 인수 추정액은 여러 다른 호실의 보증금 합계와 일치하며, 공유자 지분의 파산선고와 민간임대주택 등기도 확인해야 합니다.

현재 단계에서 가장 중요한 것은 낙찰가를 낮게 잡는 일이 아니라, 매각대상과 임차보증금의 귀속을 확정하는 일입니다. 803호 단독 매각인지, 다른 호실의 권리까지 관련되는지부터 확인하십시오. 그 뒤에 실제 인수 잔액·배당액·취득 비용을 반영해야 실질취득액과 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 목적물 범위 확인 전 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.