부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 11층 1103호 오피스텔입니다. 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 감정평가상 이 건물은 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
권리의 기준점은 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2019-78호가 기재되어 있습니다. 현재 공유자는 우창기·차성환 각 2분의 1이며, 2026.02.23 차성환 지분에 부산회생법원의 파산선고 결정이 있었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,356,647,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권
핵심은 1103호 임차권의 순서입니다. 등기부에는 손효성이 2021.05.26 임대차계약 및 확정일자를 갖고, 2021.06.07 주민등록·점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 임차보증금은 104,000,000원입니다. 그러나 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2019.03.12이므로 제공된 판정상 대항력 없음이고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 1103호 임차·점유 관계
| 이름 | 관계 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손효승 | 1103호 현황조사·매각물건명세서 | 2021.06.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손효성 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 · 확정일자 2021.05.26 | 104,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손효성의 임차권등기는 2024.06.19 등기되었고 배당요구도 같은 날짜로 기록되어 있습니다. 말소기준보다 늦은 전입·점유라는 점이 결정적이며, 제공된 배당 결과에서도 매수인에게 넘어가는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 현재 가격과 유찰 시나리오
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 78,400,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 54,880,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 38,416,000원입니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 4,036,045,357원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 4,059,141,997원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 4,075,309,645원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 구덕신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 4,036,045,357원이나, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 3필 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡로 기록되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1103호 점유자 확인. 현황조사의 손효승과 등기부 임차권자 손효성의 관계를 원본 문서와 현장 확인으로 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 손효성의 주택임차권은 말소기준 뒤의 권리로 분류되어 있으나, 매각물건명세서의 최종 인수 조건을 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 최신 등기에서 확인하세요.
- 공유자 파산 기록 확인. 차성환 지분에 2026.02.23 파산선고 결정이 있으므로 최신 권리변동을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 78,400,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도 거래사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 확인 포인트는 명확하다”
이 사건의 권리 구조 자체는 기준점이 분명합니다. 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 1103호의 2021.06.07 전입·점유 및 2024.06.19 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 권리가 단순하다고 확인 절차까지 생략할 수 있는 물건은 아닙니다. 손효승·손효성의 명의 차이, 민간임대주택등기, 차성환 지분 파산선고가 명확한 체크포인트입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유·등기 관계를 확인한 뒤 가격을 별도로 판단해야 하는 오피스텔”입니다.
