부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동에 있는 13층 건물 내 8층 801호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 2019년 2월 사용승인된 업무시설(오피스텔)이고, 단지는 1개동 43개호로 구성되어 있습니다. 현 소유자는 우창기·차성환 각 2분의 1 공유입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다.
표면 가격만 보면 감정가보다 33,300,000원 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 곧 취득원가가 되는 구조가 아닙니다. 2020년 설정된 조진용의 전세권 110,000,000원이 2024년 경매개시보다 앞서고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 예상배당에서도 조진용 전세권은 75,901,400원만 배당되고 34,098,600원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 8층801호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.18 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다
등기상 최초 구덕신용협동조합 근저당권은 2019.03.12 설정됐으나 현재는 이미 말소된 상태입니다. 이에 현재 권리분석 자료의 말소기준은 2024.07.09 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2020.10.27 조진용 전세권 110,000,000원과 2024.01.24 조진용 임차권등기 110,000,000원입니다.
조진용 전세권은 801호 건물 전부를 범위로 하고, 전세금은 110,000,000원입니다. 별도로 등기된 임차권 역시 같은 조진용, 같은 110,000,000원 보증금이며 임대차계약일은 2020.09.29, 사업자등록신청과 점유개시는 2020.10.16으로 기재돼 있습니다. 동일인의 같은 110,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 다만 임차권 자료에서는 전입신고일을 확인할 수 없어 임차인으로서의 대항력은 단정하지 않고, 본건의 인수 판단은 선순위 전세권과 예상 미배당액을 중심으로 보는 것이 안전합니다.
② 801호 임차·전세관계
| 권리자 | 대상 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진용 | 801호 전유부분 전부 | 110,000,000원 | 판정 유보 전입신고일 확인 불가 | 확정일자 없음 | 해당 없음 보증기관 대위·승계 아님 | 75,901,400원 배당 34,098,600원 미배당 인수 위험 |
조진용의 전세권과 임차권등기는 동일인·동일 금액이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현황조사에 확인되는 다른 호실의 점유자·보증금은 801호의 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다.
③ 배당과 실질취득 — 77,700,000원이 끝이 아니다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 | - |
| 1. 을구 2번 전세권 · 조진용 | 110,000,000원 | 75,901,400원 | 34,098,600원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 | 10,634,157원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 77,700,000원에서 집행비용 1,798,600원을 제외하면 전세권자 조진용에게 75,901,400원이 배당됩니다. 전세금 110,000,000원 중 남는 금액은 34,098,600원입니다. 따라서 본건의 가격 판단 기준은 최저가 77,700,000원 단독이 아니라 낙찰가 77,700,000원 + 인수위험 34,098,600원 = 실질취득 111,798,600원입니다.
④ 등기상 추가 체크포인트
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재돼 있으므로, 낙찰 후 효력과 말소 여부를 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 가압류. 우창기 지분에 대한 소상공인시장진흥공단 10,634,157원 가압류는 2024.09.25 접수로 경매개시결정 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
- 과거 가압류. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 88,871,299원 가압류는 2023.07.06 접수됐다가 2023.07.10 말소됐습니다.
- 공유자 파산. 차성환 지분에는 2026.02.23 부산회생법원의 파산선고결정이 있고 2026.03.03 등기됐습니다. 현재 매각절차와의 관계를 최신 사건기록에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이고 사용승인은 2019년 2월입니다.
- 주위환경. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변에 오피스텔·공동주택· 단독주택·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 3m~4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 1,388,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 단지는 1개동 오피스텔 43개호이나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 현재 가격의 시장 대비 할인·할증 수준은 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단. 현재 회차는 77,700,000원이 아니라 선순위 전세권 미배당 34,098,600원을 더한 111,798,600원을 기본 취득원가로 봐야 합니다.
- 전세권 존속·말소조건 확인. 조진용 전세권이 매각 후 어떤 범위에서 존속하고, 실제 미배당액이 매수인에게 얼마만큼 승계되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 조진용 권리 중복 계산 금지. 전세권 110,000,000원과 임차권등기 보증금 110,000,000원은 동일인의 동일 금액으로 보이므로 220,000,000원으로 합산하지 않습니다.
- 다른 호실 보증금 합산 금지. 현황조사에 확인되는 201호·202호 등 다른 호실의 점유관계는 801호 낙찰자의 인수금액으로 그대로 더하지 않습니다.
- 임차권 대항력 확인. 조진용 임차권은 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력을 확정하지 않았습니다. 사업자등록·점유 및 실제 용도와 함께 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력과 행정상 의무 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자 파산 관련 절차 확인. 차성환 지분의 2026.02.23 파산선고가 현재 경매절차에 미치는 영향을 최신 사건기록에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “100.7% 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 감정가 111,000,000원에서 한 번 유찰돼 77,700,000원까지 내려왔지만, 그보다 앞선 조진용의 110,000,000원 전세권이 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션대로라면 75,901,400원만 배당되고 34,098,600원이 남습니다. 이를 낙찰자가 부담하는 구조라면 실질취득비용은 111,798,600원으로, 오히려 감정가를 약간 넘어섭니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 미배당액이 함께 증가하는 구조라 단순히 “49%, 34%까지 내려오면 싸진다”고 판단해서도 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 조진용 임차권의 대항력 판정 유보, 민간임대주택등기, 공유자 차성환의 파산선고까지 추가 확인사항이 남아 있습니다. 표면가는 낮지만 권리와 실질취득비용을 합치면 가격 메리트를 확인하기 어려운 고난도 물건입니다.
