부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동, 감정평가상 통칭 ‘포레시티 #7’의 13층 1302호 오피스텔입니다. 이 건의 말소기준은 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 우창기 지분에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
가격은 감정가 101,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 70,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 크다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 인수 부담과 가격 매력은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 · 사용승인 2019년 2월 · 오피스텔 43개호 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리, 별도 확인사항은 남는다
말소기준권리는 2019.03.12. 설정된 구덕신용협동조합 근저당입니다. 우창기 지분에 대한 주식회사센티움종합건설 가압류와 소상공인시장진흥공단 가압류, 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 대상 호실 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상제 | 1302호 | 2022.07.08 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박상제 씨의 전입일은 2022.07.08.로, 말소기준권리인 2019.03.12. 근저당보다 3년 이상 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 후순위이므로 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조로 분석되지 않습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 하지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 70,700,000원입니다. 1회 유찰되면서 감정가의 70%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 49,490,000원(49%), 그 다음은 34,643,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70,700,000원 | 69,027,400원 | 4,043,606,757원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49,490,000원 | 48,199,180원 | 4,064,434,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34,643,000원 | 33,619,426원 | 4,079,014,731원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰률과 시세 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 것은 사실이지만, 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 70,700,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,672,600원 |
| 2. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 69,027,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,700,000원 가정 시 집행비용 1,672,600원을 제외한 69,027,400원이 구덕신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 4,112,634,157원 대비 미배당액은 4,043,606,757원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공히 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있으며, 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 부암역이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 사용승인 2019년 2월이며 위생설비·개별난방·옥내소화전·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 101,000,000원에서 70,700,000원까지 내려왔지만 실제 거래시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 입찰이라고 판단하지 마세요.
- 1302호 점유 확인. 박상제 씨의 전입일은 2022.07.08.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 실제 점유 상태와 인도 일정은 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리관계를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하세요.
- 공유자 파산등기 확인. 차성환 지분에는 2026.02.23. 파산선고에 따른 등기가 있으므로 매각절차 진행상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 배당표 전제 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 최종 배당관계는 법원 기록을 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세 검증 전까지 숫자일 뿐
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 1302호 임차인 박상제 씨의 전입은 말소기준 근저당보다 늦고, 후순위 가압류들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 보증금 승계 부담이 확인되는 물건은 아닙니다.
반면 가격은 별도입니다. 1회 유찰로 최저가가 70,700,000원까지 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로, 이 금액이 시장에서 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공유자 차성환의 파산선고 등기도 있어 절차 확인 항목이 남습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류.” 감정가 대비 할인율보다 실제 시세 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
