부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 소재 13층 오피스텔 건물의 12층 1203호입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조입니다. 이 사건의 말소기준은 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이후 우창기 지분에 설정된 센티움종합건설·삼성카드·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
본건 호실의 점유자는 김지민으로 확인되며 전입일은 2019.06.26입니다. 말소기준인 2019.03.12보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 추가 확인이 필요해, 권리 소멸 여부와 별개로 실제 명도 협의와 점유관계 확인은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 12층1203호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 · 사용승인 2019년 2월 · 1개동 오피스텔 43개호 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.03.12 근저당
권리의 기준점은 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 우창기 지분에 설정된 2022.08.04 센티움종합건설 가압류, 2023.04.25 삼성카드 가압류, 2024.09.25 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 말소기준권리 이후이며 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2023.07.06 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류는 2023.07.10 이미 말소됐습니다.
② 1203호 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지민 | 1203호 | 2019.06.26 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
김지민의 전입일 2019.06.26은 말소기준권리 2019.03.12보다 늦습니다. 따라서 본건에서는 대항력 없는 후순위 점유자로 판단되고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 배당자료 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 단정 금지
감정가는 112,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시되지 않아, 현재 78,400,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 6,853,409원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 4,119,487,566원, 채권자 예상배당 합계는 76,588,800원, 미배당액은 4,042,898,766원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 4,042,898,766원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 4,065,995,406원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 4,082,163,054원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 ‘인수형’ 사건과는 구조가 다릅니다. 이 사건에서 유찰은 실질취득액 자체를 낮추지만, 그 가격이 시장가격보다 유리한지는 별도 실거래 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 단지는 1개동 오피스텔 43개호로 구성돼 있습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m-4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,388,000원/㎡이며 토지면적은 231.0㎡입니다.
- 건물상태. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1203호 점유관계 재확인. 김지민의 실제 점유 여부와 보증금·계약기간·확정일자·배당요구 관계를 매각물건명세서와 현장에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 매수인에게 영향을 줄 조건이 있는지 원문을 확인하세요.
- 파산선고 등기 확인. 차성환 지분에 2026.03.03 기재된 파산선고가 현재 경매절차에 미치는 사항을 최신 등기와 사건기록에서 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가 112,000,000원과 최저가 78,400,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 부암동 유사 오피스텔의 최근 12개월·최신 실거래를 확인하세요.
- 명도비용 반영. 매수인 보증금 인수는 0원이지만 점유자가 있으므로 인도·명도 협의에 드는 시간과 비용은 별도로 잡아야 합니다.
- 체납 확인. 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70%는 시세가 아니다”
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 1203호 김지민은 2019.06.26 전입으로 2019.03.12 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득액은 따라서 78,400,000원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰되어 78,400,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없으므로 이 숫자를 시세 대비 할인으로 읽을 수는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 차성환 지분의 파산선고라는 확인 사항도 남아 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격과 특수등기는 확인 후 입찰”입니다.
