77,700,000원
부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동 가야대로747번가길 19의 13층 1301호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 현재 소유자는 우창기·차성환으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 최초 말소기준권리는 2019년 3월 12일 설정된 구덕신용협동조합 근저당으로 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록 제2019-78호가 기재되어 있습니다. 이 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정, 본건 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 1301호와 직접 연결되는 임차권자 이상승의 보증금은 110,000,000원으로 현재 최저가 77,700,000원보다 큽니다. 그러나 보증금의 크기만 보고 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 말소기준 근저당은 2019.03.12., 이상승의 주민등록일자는 2019.05.07.이므로 말소기준 이후 전입입니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 되어 있어, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 13층1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 말소기준 | 2019.03.12. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당입니다. 당시 채무자는 주식회사성진에스제이였고, 2019.04.15. 계약인수에 따라 채무자가 차성환으로 변경됐습니다. 이후 주식회사센티움종합건설의 262,000,000원 가압류, 소상공인시장진흥공단의 10,634,157원 가압류, 임의경매개시결정과 이상승의 임차권등기는 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 1301호 이상승, 대항력 없음
현황조사에는 201호·202호·203호 등 여러 다른 호실 점유자가 함께 나타나지만, 본건 1301호 주소와 직접 연결된 등기 임차권자는 이상승 1명입니다. 등기된 임차권 범위는 건물 전유부분 전부이고 보증금은 110,000,000원입니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상승 | 건물 전유부분 전부 | 110,000,000원 | 2019.05.07. / 2019.05.03. | 2019.04.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이상승의 임대차계약일자와 확정일자는 모두 2019.04.18.이고, 점유개시는 2019.05.03., 주민등록일자는 2019.05.07.입니다. 모두 말소기준 근저당 2019.03.12.보다 뒤에 있으므로 대항력은 없습니다. 2025.03.31. 임차권등기명령을 거쳐 2025.04.01. 을구 2번 주택임차권이 등기됐지만 이 권리 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 75,901,400원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 4,112,634,157원, 총 배당액은 75,901,400원, 미배당은 4,036,732,757원입니다. 구덕신용협동조합 근저당의 채권최고액은 공동담보목록 제2019-78호가 기재된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,700,000원 | 75,901,400원 | 4,036,732,757원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 54,390,000원 | 53,010,980원 | 4,059,623,177원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,073,000원 | 36,987,686원 | 4,075,646,471원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 선순위 채권자의 미회수액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심은 ‘채권 미배당 규모’보다 말소기준 이후 권리라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이며 사용승인일자는 2019년 2월입니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 231.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 숫자에만 흔들리지 않기. 이상승 보증금 110,000,000원은 현재 최저가보다 크지만 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기의 처리 여부와 명세서 기재를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자 파산 기록 확인. 차성환 지분에 2026.02.23. 파산선고결정이 있고 2026.03.03. 등기되어 있습니다. 경매절차와의 관계를 최신 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당 확인. 구덕신용협동조합 채권최고액 3,840,000,000원에는 공동담보목록 제2019-78호가 기재되어 있습니다. 본건 단독 채무 규모로 단순 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 할인만 보고 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 최근 거래와 임대가격을 확인한 뒤 상한을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70%는 시세가 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2019.03.12. 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 1301호 임차권자 이상승의 전입은 2019.05.07.로 뒤입니다. 따라서 보증금 110,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 매수인이 그 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 77,700,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 최근 실거래와 비교할 수 있는 값이 없어 이 70% 가격을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 차성환 지분의 파산선고 기록도 확인 대상입니다. 결론적으로 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 절차 확인을 마친 뒤 접근해야 하는 오피스텔입니다.
