126,700,000원
부산지방법원 2024타경58441. 부산진구 부암동의 통칭 ‘포레시티 #7’ 11층 1104호 오피스텔입니다. 이 건의 말소기준권리는 2019.03.12 설정된 구덕신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록 제2019-78호가 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 우창기·차성환으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
본건 1104호와 직접 연결되는 임차인은 김승훈 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2019.05.14, 주민등록일자는 2019.05.23, 점유개시일자는 2019.05.31이며 보증금은 140,000,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2019.03.12보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 보증금 140,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경58441 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로747번가길 19, 11층1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 · 사용승인 2019년 2월 · 오피스텔 43개호 |
| 소유자 | 우창기 2분의 1 · 차성환 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,356,647,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 1104호 임차권은 소멸
핵심은 날짜 순서입니다. 구덕신용협동조합 근저당권이 2019.03.12에 먼저 설정됐고, 1104호 김승훈의 전입은 2019.05.23입니다. 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기는 2025.01.07 접수됐지만 역시 말소기준권리보다 후순위이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
② 1104호 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김승훈 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.05.23 확정 2019.05.14 점유개시 2019.05.31 | 140,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김승훈은 2025.01.07 배당요구가 확인됩니다. 확정일자가 있더라도 기준 근저당보다 후순위이고, 현재 126,700,000원 매각가 가정에서는 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 선순위 구덕신용협동조합에 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 따라서 이 시나리오에서는 후순위 임차권자에게 돌아갈 배당재원이 남지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 126,700,000원으로 감정가 181,000,000원의 70%입니다. 그러나 본건과 비교할 최근 실거래 시세 확인값은 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리상 인수가 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득 금액은 126,700,000원이지만, 이 금액이 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 3,840,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사센티움종합건설 | 262,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,634,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 채권 총액 4,112,634,157원 중 124,126,200원이 배당되고, 미배당액은 3,988,507,957원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 3,988,507,957원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 4,025,940,577원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 4,052,068,652원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 유찰이 진행될수록 낙찰가와 실질취득 금액이 함께 내려갑니다. 다만 낮은 유찰가가 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교값 없이 유찰률만으로 응찰가의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 부산진구 부암동 서면중학교 서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 부암역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 1개동 오피스텔 43개호이며 건물은 철근콘크리트구조 13층, 사용승인은 2019년 2월입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m-4m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 별도 확인할 등기·절차 포인트
⑧ 입찰 체크리스트
- 1104호 임차권 재확인. 김승훈의 보증금 140,000,000원은 크지만 말소기준권리보다 후순위입니다. 최신 매각물건명세서에서 인수 여부 표시를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 181,000,000원 대비 최저가 126,700,000원이라는 할인율만 보지 말고 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2019-78호가 기재돼 있으므로 배당관계와 채권잔액은 최신 자료로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 금전 인수액 0원과 별개로 관련 등기의 말소·등록 상태를 확인하세요.
- 파산선고 등기 확인. 공유자 차성환 지분의 파산선고 등기가 있으므로 매각절차 진행상태를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 1104호 실제 점유 상태는 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.03.12 구덕신용협동조합 근저당권이 먼저이고, 1104호 김승훈의 전입은 2019.05.23입니다. 보증금 140,000,000원의 임차권이 있어 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 현재 분석상 낙찰자가 그 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 최저가 126,700,000원 기준 실질취득도 126,700,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 권리는 통과, 가격 판단은 보수적 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 여기에 민간임대주택등기와 공유자 차성환 지분의 파산선고 등기도 있으므로, 입찰 직전 최신 원본에서 절차 상태를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
